文档介绍：楼盘分析中如何确定权重?
在房地产领域中,经常需要对某区域内的楼盘进行综合评价,以及对自身楼盘价格的制定,而进行加权计算和分析。为了全面地评估某一个区域、某一个楼盘项目,都需要进行综合评价。例如各楼盘品质的评定,不同楼盘价格的评定,以至对自身楼盘项目的价格区间确定等等,都需要根据许多个指标进行全面地综合评价。
要使得综合评价的结论能够比较准确、合理,在设计综合评价方法时,除了必须选择好综合评价的指标之外,十分关键的问题就是要尽可能准确地订出各个指标的“权重”。即对综合评价作用较大的指标应该占较大的比重,而作用相对小一点的指标所占的比重应小些。根据各指标的不同“权重”在制订综合评价的评分表时,才能订出各指标不同的分值。
当前,用于确定“权重”的方法,主要有两类。一类是专家咨询法。即向一批有经验的专家或者房地产从业人士咨询,让他们对每一个指标在综合评价时应占的“权重”分别填写出自己的意见,之后,进行统计分析,根据多数专家的意见来确定“权重”。另一类是数理统计法,即通过测试一批数据后,用R型因子分析等多因素统计方法进行计算,根据计算的结果来确定“权重”。
通常,用于专家咨询的方法,在实际操作过程中,存在着明显的难点,比如地产专业人士在局部区域内数量的要求不易保证,而且水平也参差不齐,对各个指标的重要性评判不一,使权重系数失准等现象,另外,当调查表上的指标个数较多时,要被咨询的专家对每一个指标都填写出恰当的百分比,感到比较困难。所以,咨询的结果,常常都是10%,15%,20%等等,不会定得更细。甚至有时还会出现所有的指标的百分比之和不是100%,因而该表不能使用。还有一点,就是专家的意见有很多时候是反映不了消费者的意见的,甚至于是完全相悖的。因此,本人除偶而作为探讨辅助一下,基本上在很久以前就放弃了这种方法。
3 x) h7 S0 x2 X寻刀在多次参加不同城市不同区域的楼盘分析并对目标楼盘进行价格制定过程中,曾经分别采用过以上两类方法来确定“权重”。感到凡是有可能测得一批数据时,通过用R型因子分析法计算各指标的“权重”,,有时要想测到一个较大样本的数据也存在不少具体困难,所以,专家咨询法仍然是常常需要采用的辅助方法。当然,如果能够同时采用两种方法,把计算的结果和专家咨询的意见综合起来确定“权重”就最好了。
那么如何解决原始数据的来源,就自然归到了针对市场的调查研究工作中,也就是说把对业内人士的咨询,转向为着重对消费者的深入调查,从调查问卷中得到对房地产各种指标的重视程度,以此来计算具体的权重系数。
为此,我们根据非参数统计的原理,学习并领悟出一种计算“权重”更简便的调查和计算方法——指标序号法。在综合评价的研究中,经过实际使用,取得了较满意的效果。现通过实例介绍如下。
% u, e& n: n; F' H. |; ?. R1 O指标序号法,在调查表中不要求被调查的人填写出各指标应占的百分比,而改为按各指标的重要程度排序,填写序号。计算时,只要将各指标的序号汇总统计到一张“权重”计算表上,即可算出每一个指标的“权重”。
, ?+ T' M/ E- S, W$ a7 h1 q) E下面简单举例说明,使用指标序号法调查和计算“权重”的具体方法。
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