文档介绍：泰州原海陵公安分局地块
可行性研究报告
南京XX地产工作室
二OO六年三月
第一章     前  言
一、报告编制目的
     1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
     2、 结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
     3、对项目进行投资分析和风险分析。
4、对项目投资者决策提供参考。
二、报告编制依据
     1、泰州市规划局海陵公安分局地块详细规划和老城区(中心区)控制性详细规划;
     2、有关网站;
     3、国家建设部及泰州市颁布的与房地产相关法律与政策;
     4、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
该地块位于泰州市海陵区府前路,北临府前路,南到王氏住宅,西起海陵路沿街建筑,东至关帝庙巷,用地面积3800平方米,属于泰州市老城中心区。根据泰州市规划局的规划,确定该地块的主要用途是商业、办公、住宅用地,,建筑密度71%,绿地率不低于21%。主要建筑形式为多层(2-6层),建筑限高在24米以下,拟建建筑面积10920平方米,  其中:住宅:2780 M2,办公:2940 M2,商业:5200M2。
第二章 项目开发经营环境分析
一、2005年国内房地产市场回眸及06年展望
2005年,针对房地产市场投资规模过大,房屋价格上涨过快,需求偏大、供应结构不合理,市场秩序比较混乱等突出问题,国家采取了一系列的宏观调控措施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结构等政策,使房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面得到了遏制,引导房地产市场走上了健康、平稳发展的轨道。
2005年,在国家宏观调控措施的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的趋势有所减缓,并呈如下特点:
(1)商品房及商品住宅价格涨幅明显趋缓,基本呈逐月回落的态势。2005年1~10月商品房的平均销售价格为每平方米3009元,与2004
%,%,%,基本呈逐月回落的态势,环比走势基本平稳(见图1)。由此可以说明抑制房价过快上涨的宏观调控目标取得了较好的效果。
图1:2005年月度房地产价格走势及同比增长情况
(2)全国绝大部分地区房屋价格涨幅下降。2005年1~7月,全国共有17个省市的房价涨幅比2004年有所回落,%;14个地区的涨幅有所增加,%。涨幅超过2004年10个百分点的地区有6个,按从高到低的顺序依次是:湖北、新疆、江西、宁夏、辽宁、青海(见图2)。
图2 各地区2005年1~7月与2004年房价涨幅对比图
(1)房地产开发投资出现“双下滑”。房地产开发投资逐月持续下滑,房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2005年1~,%,比年初的27%,%%。预计2005年房地产开发投资占固定资产投资的比重将下降到18%左右,出现自1999年以来的首次下降。
(2)分用途看,办公楼下降的幅度最大,经济适用房连续两年出现负增长。2005年1~10月,,%,%;其中,,%,%;,%的情况下,%。从比例上看,经济适用房在房地产投资中的占比从2001年开始下降,%下滑到2005年1~%。
(3)从资金来源上看,国内贷款的比重有所下降,自筹资金的比重有所上升。2005年1~10月,,同比增长15%,%有所回升,,%有所下降。,%,,%%。房地产开发投资过于依赖银行贷款的局面有所改变。
(1)土地开发面积连续两年负增长,土地购置面积增幅连年下降。2005年1~10月累计完成土地开