文档介绍：北城片区调研报告
长沙房地产市场研究中心
调研组:朱熙、吴明震/资料整理:聂小玲
一、北城片区总描述
北城片区由四个核心组团构成,即伍家岭组团、开福区政府组团、四方坪组团和青竹湖组团。新河三角洲虽已有滨江·君悦香邸等楼盘在开发,但两馆一厅建设才刚刚开始,众多楼盘项目尚未浮出水面,故不单列组团。
伍家岭组团以天健•芙蓉盛世、伍家岭生活广场等项目为核心,依托开福寺旅游资源,将形成一个以旅游、度假为主的休闲生活片区和商业区;
开福区政府组团则以区政府为核心,珠江花城、顺天•黄金海岸等高品质项目的入驻,将在这里形成一个品质生活区;
以绿城·青竹湖、青竹湖畔别墅小区等楼盘为代表的青竹湖组团,在外商城和青竹湖高尔夫球场的配套下,将形成一个纯休闲的度假村式的板块。
四方坪组团早期以左岸春天为代表,依托浏阳河风光带,形成一个中高档住宅项目聚集区域,目前该组团的中坚力量为万煦园、四季美景、佳阳·悦景馨都等项目。
北城片区处于“拓南兴北”的长沙城市发展战略之中,随着北城的加速发展,其经济环境和城市面貌改观非常之大,加之北城区可利用的土地多于其他片区,发展前景广阔。
黑白区域图(姚旺负责)
1、片区基本状况分析
、片区区位状况
长沙北城直通望城、连线湘阴、靠近环洞庭湖区域,位于开福区境内。区域范围主要为三一大道以北,湘江以东,东二环以西的区域。浏阳河、湘江、捞刀河三水交汇于此区域,长沙城市大动脉——芙蓉路北段在其境内。
、片区经济人口状况
区域(开福区)面积188平方公里,人口42万,为长沙市面积最大、人口最多的城区。北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区,以北则为新城区。
2001年到2005年,,,,。2005年主要经济指标均居全省前列。其中地方财政收入排名全省122个县、市(区)第4位。区域建设重点以新河三角洲与金霞物流区最为突出。
新河三角洲地区:“两馆一厅”等重点建设工程落成后,常住人口将达5万人,流动人口将达到10万人。根据《长沙市城市商业网点布局规划(2005年-2020年)》推算,每3万—5万人设置一个社区级商业中心,每4000人设置一个街坊商业中心。建成后的新三角洲将至少有一个社区级商业中心和10多个街坊商业中心,将彻底改变目前此区域的“无商业”历史。新三角洲将全面复活,使之成为城北的一个标志性商业中心和房地产的龙头,改变目前北城商业设施布局零散,层次低、水平低的状况。新三角洲商业圈的形成,将从根本上改善北城的商业投资和现有购物环境,提升北城在全市商业格局中的地缘价值。
金霞物流区:根据长沙市人民政府发布的湖南金霞物流区发展规划,在未来的15年内,、湖南省保税物流中心、中部地区水陆联运中心;到2020年,,成为中部城市崛起的先锋力量。
金霞物流区在规划布局上概括为“一主、一次、三组团”的结构。“一主”即核心区金霞组团,规模2万人、,以发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流于一体的第三方物流产业为主,同时布置功能齐全的物流服务设施:“一次”即高岭物流商贸中心,重点发展物流商贸业,形成为核心物流区服务的大型综合性物流贸易基地;“三组团”是指丁字、鹅秀、青竹湖三个组团。其中丁字组团重点发展加工工业和大运量工业;鹅秀组团重点发展生活居住、商贸、办公、旅游等多功能相结合的现代服务产业;青竹湖组团重点发展会议、会展、洽谈、居住、旅游、酒店业。另外,金霞物流区规划分为现代物流区、物流服务区、保税区、交通设施区、生态控制区等五大功能区。
、区域交通状况
长沙北城集港口、铁路、公路、航空四大优势资源于一身,区内有着全国内河流域的主枢纽港口霞凝新港,湘江、浏阳河、捞刀河穿流其间,水路航运通江达海;长沙火车南北货站即将搬迁城北。另外,该区还有“七纵十横”的城市道路交通网络,长沙二环、三环、京珠高速、107国道、319国道等主要干道贯穿区内。
区域主要交通路网概况
功能
道路
情况
核心路网
芙蓉北路
芙蓉北路南起伍家岭波隆立交桥,北至北三环,全长约18公里,于2003年通车。
新世纪大道
原名福元西路,46米宽,在2006年全线贯通,一直拉通到星沙。
长沙二环北线
二环线东北段由湘江三汊矶大桥东开始,由北向南分别经金霞立交、跨京广线高架桥、洪山庙桥头立交、洪山庙水桥至四方坪立交桥北止,全长约11公里。
二环线西北段通车,二环线