文档介绍：第十章土地增值税法
一、征税范围的界定掌握(三个标准,同时满足)
1、使用权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权,集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的,应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围。)
2、产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让,不纳税;二级市场转让要纳税。
3、是否取得收入。(包括货币、实物收入)
二、对具体情况的判定
1、以出售方式
①、将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去,应纳入征税范围
②、房地产开发建造后出售,既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围。
③、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围,原土地使用权无偿划拨的,还应补交土地出让金。
2、以继承、赠与方式转让房地产的,并没有因权属的转让而取得任何收入,不属于地土增值税的征税范围
3、房地产的出租。出租人虽取得了收入,但没发生产权、使用权转让,因此不属于征税范围。
4、房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税,对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入征税范围。(判断题)
5、房地产的交换。既发生了产权转移,又取得了实物形态的收入,属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经核实可免征土地增值税。(注意:在征税范围内,但是免税!)
6、以房地产投资、联营的,将房地产转让到所投企业中时,暂免征收(因为是将所有权转换成了股权,并获取收益,并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的,应征收。
对比房产税:对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得租金,应由出租方按租金收入计缴房产税。
7、合作建房。一方出地,一方出钱,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
8、企业兼并转让房地产,暂免征收土地增值税
9、房地产的代建房行为不属于征税范围
10、重新评估增值的,不属于征税范围。∵产权没变。
11、因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的,∵是国家搞的,∴免征。
三、纳税义务人及税率
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。无论内、外企。
土地增值税实行四级超率累进税率。(具体见课本108页表10-1)
四、土地增值税应纳税额的计算
(一)土地增值税的计税依据
1、转让房地产取得的应税收入的确定
2、扣除项目
(1)、取得土地使用权支付的金额:
①、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款:以转让方式取得土地使用权的,是实际支付的地价款;其他方式取得的,为支付的土地出让金。
②、按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。
(2)、房地产开发成本:包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
(1)、(2)两项为基本扣除项目
(3)、房地产开发费用:管理费用、销售费用、财务费用。不能据实扣除,应按标准扣除
①、第一种情况:财务费用中利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的:
A、利息支出据实扣除,但不超过商业银行同类同期贷款利率
B、其它费用=(1项支出+2项成本)×5%以内(具体标准由省级政府掌握)
****房地产开发费用扣除总额=利息+(1、2项成本之和)*5%
②、第二种情况:不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的
****房地产开发费用扣除总额=(1、2项成本之和)×10%
(4)、旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度
转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金。
5、与转让房地产有关的税金
①、非房地产开发企业扣“三税一费”:营业税5%、城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、印花税万分之5——可扣除。
②、房地产开发企业只能扣“两税一费”:印花税因列入管理费用中,故不许扣除
6、其他扣除项目:(仅指房地产开发纳税人)
其他扣除项目金额=(1和2项成本之和)×20%