文档介绍：恒通中心商业布局计划书
布局内容
以项目的整体概念和定位为基础,根据本项目的建筑设计图,现将地库一层至地上五层的商业元素进行分列和布局。
本报告这一部分的布局采用较为大体性的设计,主要目的是:
- 将各区功能分类,并且有系统地列出
- 请建筑师事务报就一些商业元素,例如餐饮娱乐业等,提供技术配合的可能性
在发展商对各部分的功能和技术配合予以确认后,本公司会再根据最后确定的初步布局方案进行深入地细化,以避免项目建成后,功能和商业营运的不配合,否则不但会引致经济损失,亦会严重影响日后动作。
本报告的商业布局,除了从商业利益着眼外,亦从项目整体出发细心考虑,包括公寓、酒店、办公楼、商业等各部分之间的相互配合,既要避免相互之间出现互相限制的负面影响,又同时从各部分互动方面增强卖点。
商业布局份量分配
在以上有关本项目的商业布局,份量分配约为:
商业类别占整个项目的商业份量
零售用男女服饰 35%
运动用品用服饰
首饰、钟表用眼镜
书籍、文具、精品
计算机、影音、电子产品及家居用品
餐饮 30%
时尚各国风情餐厅咖啡店
潮流餐饮(特色快餐和***文化餐饮)
旗舰式中式酒楼
港台新马泰特色餐厅,例如港式茶餐厅等
娱乐 20%
酒吧类、清吧和音乐吧
music hall
服务 3%
银行
旅行社
洗衣
健怡 12%
香熏、桑拿
健体中心
美容化妆用品
地库
根据地库的特点,建议将噪音较大的娱乐种类放在地库,因为:
可以解决娱乐项目的高噪音对外界的影响,延长营业时间;
可以将同类的娱乐服务汇聚一起,增强号召力;
可将所有需要较高层的商业放在一起,则其它楼层不用考虑商业与楼层层高配合的问题。
地库的定位是娱乐区,与地面的时尚休闲和动感地带亦可互为配合,既有互动的作用,亦将高噪音限止于地库。同时,地库是具有楼高的条件,因此,可便于以各类表演为吸引点。
地库――地下***
地库酒吧区
北京目前大约有三、四百家酒吧,而且还有继续增多的趋势,多为自发聚集。大部分分布在朝阳区和海淀区的少数几个地方,特别是东三环、三里屯、工体、朝阳公园、什刹海等处。除少数外,大多从风格、顾客群到价格,都大致相似。今天,酒吧之于都市的年轻人,不仅仅是一各时尚了,而是一种生活方式。
本项目地库可设多个有表演、有乐队的酒吧,各式各样、不同风格。例如英式、拉美等风格鲜明的酒吧;或是针对特定人群,如球迷、影迷、野外运动爱好者、DV一族等的酒吧;或是经常有乐队表演、小剧场表演的酒吧,或是由影视、音乐界人士开办的酒吧等。
所有酒吧要各具特色,具不同的格调和口味,在管理、服务、定位上与本项目的整体定位一致,以区别于北京其它的酒吧一条街,以便:
- 形成一定规模,成行成市,增强吸引力
- 与地上一层的时尚休闲的WINE BAR,BRISTOL,轻音乐酒吧等相呼应
- 从类别和档次上有所区分,让不同需要的客人各得其所
- 在布局设计上让地面休闲与地库相连,让人流可以互相流动
Music House
类似上海新天地的ARK,是一种发源于日本,以摇滚乐队为号召的:“live music disco bar”,亦是推动原创音乐文化了展的平台。它的特色是:
- 可吸引热爱音乐的年轻一族,是流行音乐圈人士的交流地;
- 使之成为京城流行音乐,尤其是摇滚乐迷的集中之处;
- 是国内外乐队巡演必到之地;
- 是京城地下原创音乐展示自己的舞台;
- 亦是国内外音乐媒体、唱片公司发掘新人、新乐队的场所。
3) 电影院互动多功能表演场
设置一个多功能、高品质的电影院,发展一种双重功能、多种用途的全新概念,这样才能产生经济效益。
考虑要点:
- 受到中国目前的传媒影响和意识形态的限制,电影院的经营并不容易,电影院的经营者往往向发展商(或业主)提出很多要求,然而由于电影院仍具一定的吸引人流的力量,因此很多发展商往往处于被动的位置
- 目前,同国外一样,在中国只有所谓的[大片]才能将观众吸引到电影中,因此片源十分重要。约99%的[大片]都是从国外进口(去年国内影片仅《英雄》能与国外大片一争高低)。中国电影进出口总公司每年只能进口10部电影,虽然随着WTO的政策,进口电影数量会增加,但相信还有一段时间。就算进口限制放松,[多银幕]的效益亦会慢慢减退,因此并不符合经济效益。
- 由于在本项目的布局中,电影院亦是支柱吸引点。因此,在考虑这三方面因素下,我们需要以独特的设计才能使这个“电影院”在竞争取胜。
因此我们建议本项目的电影院采取多元化的经营方式,即:
只放映大片
从市场定位和推广方面,让消费者意识到看大片必须到本项目的电影院来看。因此,2-3个银幕就已足够,较之