文档介绍：松江泗陈公路项目运作思路报告
序言
研究本项目之际,正是世博盛会举办之时。“城市让生活更美好”感动了全世界人民。在研究本项目的过程中,我们一直在思考:本项目在城市发展的历程里,究竟是扮演什么角色?承担什么社会责任?每个城市、每片城区都有其名片,如正新世界之于黄浦、正大之于浦东、万达之于五角场。那什么代言当代泗泾呢?——暂无。项目的诸多优势显示,本项目完全有条件打造为区域NO1、当代泗泾的城市名片!
我们在对本案作整体思考时,并没有将其看成是一个简单意义上的商业项目,也没有将其孤立的单纯从项目所处的区域来考虑如何操作,而是基于市场,跳出市场,结合城市发展的需求、倡导一种人人都想过的快乐生活方式,致力于将项目打造成体现区域人文生活的商业引擎、成为当代泗泾的城市名片。
目录
我们如何去做?——营销思考
2
1
我们可以做什么?——项目定位
项目解读及背景思考
序
项目解读及思考背景
数据
总建筑面积
87347平方
地上建筑面积
70678平方
一二期地上
43178平方
三期地上
27500平方
地下建筑面积
16669平方
一二期地下
10707平方
三期地下
5962平方
建筑容积率
%
绿化率
15%
停车(地上+地下)
426
项目解读之内环境商业体量大,地块不规整
一二期商业
三期酒店公寓
总方案经济技术指标
项目体量:商业体量较大,占整体项目的62%,
在整个项目中占据至关重要的地位。
周边环境
不是很理想,灰尘过多
周边配套
紧邻家具、五金专业市场,
可形成规模效应
交通条件
泗泾镇泗陈公路沪松公路交叉口,地铁9号线沿东西方向把整个地块分为南北两块。
项目解读之外环境交通便利、环境一般
三期销售
一二期商业租赁
南面:沪松公路
北面:轻轨及三期
空地
东面:项目主入口
西面:高压线
及生态河
泗泾现代城市发展轴
发展起步期
城市发展期
城市飞跃期
2008年
2003年
2012年
老城区自足期
2003年之前,泗泾主要是自给自足型的郊区古镇,商业以泗泾老街为核心展开。
2003年,泗泾开始大力发展房地产,涌现祥和公寓\金港花园等一批住宅。商业以社区商业为主,表现为沿街底商、室内步行街。
随着地铁的开通,泗泾房地产建设步伐加快,人口导入初见效果。交通主导型的轨道商业悄然升起。
到2013年,泗泾将导入人口超过12万人,社区商业、轨道商业已不能满足人们日益增长的商业配套需求,市场需要大型综合商业——本项目正是在城市飞跃发展背景下应运而生
项目解读之城市背景城市发展催生大型综合商业
Concept
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项目思考背景满足招商、销售、运营三位一体
三位一体
带动销售
如何在现有条件下,达到三位一体目标
以商业带动酒店式公寓销售,实现利润最大化?
招商
销售
运营
商业封顶
公寓未动工
开发商要求
项目条件
规模大
目标界定——战略思考点
是以商带住,即招商又销售
而非简单的做商业
在这样一个人气不旺的
区域,首先要解决5万
平米商业做什么能成功的
问题。
我们的目标
我们还要解决
如何以商带住
达成目标首要解决问题
做什么,怎么做
项目的方向问题
2010年7月
2011年1月
前期准备
初步形象树立、直邮、电邮、主动拜访
形象树立
主力店定向招商
招商全面推广
达到50%的
招商率
以SP带动宣传:项目封顶仪式、售楼处公开仪式、品牌商家签约仪式、商业产品说明会、网络、短信、户外、行业协会、区域路演等
9月
销售开盘
强势销售/商铺开业准备
10月
商铺开业
2012年5月
推广
效果
总体时间表
重点
阶段
7月
6月
用一年的形象推广、招商推进,为酒店式公寓的成功销售打下坚实基础
形象推广/前期招商
全面招商/酒店式公寓蓄水
强势销售/招商跟进
初步形象树立\主力店招商开始
形象推广深化/主力店招商意向签约
以住引商:前期以酒店式公寓为亮点,推动招商进行
以商带住:以招商火热、主力店签约推动销售进行
围栏、大牌等户外形象深化、3D制作、主力店定向推广
房展会、论坛、节庆SP活动、团购以老带新活动,平面、户外、网络等媒体组合