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2025年9月12日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（下称“782号文”），以制度创新破解市场发展瓶颈。在首批公募REITs上市三周年的关键节点，这份政策文件精准聚焦资产混装扩募与民间投资项目上市两大核心议题，为市场注入强劲发展动能，标志着我国公募REITs从“试点探索”向“高质量发展”的战略性跨越。
一、政策破局：混装扩募打开市场增长新空间
扩募机制作为REITs实现外延式增长的核心引擎，在海外成熟市场已得到充分验证。美国房地产信托协会数据显示，2000至2021年间，，，%；新加坡市场2018至2022年扩募金额超160亿美元，，直接推动市场市值跃升至689亿美元。782号文的出台，正是借鉴国际经验并结合国内实践，构建起更具包容性的扩募制度体系。
（一）流程优化：效率提升激活市场活力
782号文明确简化扩募申报流程，规定已上市REITs首次发行满6个月后，即可经由省级发改委或中央企业向国家发改委申报新购入项目。相较于以往的多层审批模式，新规实行“省级把关+国家发改委直接受理”的分级审核机制，优先评估优质项目，大幅压缩了申报周期。这一调整在沪市市场已显现成效：2024年以来，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT等6单项目发布扩募公告，其中4单已获证监会和上交所受理，华夏北京保障房REIT等项目已进入反馈意见阶段，“首发+扩募”双轮驱动格局加速形成。
流程优化不仅降低了操作成本，更激发了原始权益人的参与热情。厦门安居集团党委书记、董事长汪晓林指出，简化流程后，企业可更灵活地根据资产运营周期推进扩募，实现存量与增量资产的良性循环。数据印证了这一变化：截至2024年三季度，首批完成扩募的华安张江产业园REIT，其新增资产张润大厦出租率已从低谷回升至90%以上，2023年现金分派率较上年实现显著提升；中金普洛斯REIT通过扩募将底层资产扩展至10个仓储物流园，覆盖五大城市圈7大城市，%。
（二）资产创新：混装模式突破品类限制
782号文最具突破性的进展，是明确支持产权类与特许经营权类资产在同一属性分类下的混装扩募，打破了此前单一资产类型的扩募局限。博时基金REITs业务营运总监刘玄指出，这一规定正式确立了REITs作为资本运作平台的核心价值，为管理人构建多元化资产组合提供了政策依据。
中航京能光伏REIT的扩募实践成为混装模式的标杆案例。该项目拟购入云南省保山市的苏家河口、松山河口两座水电站，与原有光伏资产形成“光伏+水电”的跨区域混装组合。测算数据显示，扩募后基金内部收益率（IRR）%%，。这种基于产业链协同的资产组合，既通过水电的稳定性平滑了光伏发电的季节性波动，又实现了区域资源的优化配置，为行业提供了可复制的创新范本。
在产业园区领域，国泰君安临港创新产业园REIT则探索出“工业厂房+研发办公”的混装路径。其拟购入的康桥项目位于张江科学城片区，作为临港产业导入的“桥头堡”，与原有标准厂房资产形成功能互补。临港集团相关负责人表示，这种混装模式不仅提升了资产整体运营效率，更通过产业生态的构建增强了对优质企业的吸引力，为“上市公司+公募REITs”双轮驱动战略提供了实践支撑。
保障性租赁住房领域成为扩募的活跃板块。目前沪市推进中的3单扩募项目均属此类：华夏北京保障房REIT依托北京保障房中心50%以上的市占率，具备持续的资产储备；华夏基金华润有巢REIT扩募的马桥项目为上海保租房示范工程，聚焦人口净流入城市的核心区域；中金厦门安居REIT拟购入岛内核心资产，%，上市以来累计分红率超8%。这类项目的集中扩募，既体现了政策对民生领域的倾斜，也通过稳定的现金流回报增强了市场吸引力。
二、主体扩容：民企成为市场发展新力量
782号文专门确立“民间投资项目专项协调服务机制”，通过“靠前服务、主动协调、申报单列”的制度设计，为民营企业参与REITs市场扫清障碍。这一举措精准回应了民企在权属梳理、合规手续等方面的痛点，推动市场主体结构从以国企为主向“国企+民企”多元格局演进。
（一）市场版图：民企项目实现量质齐升
政策扶持下，民企REITs已形成规模化发展态势。截至2025年9月13日，已上市的民企REITs项目数量突破10只，募集资金逾250亿元，覆盖京东集团、物美集团、顺丰控股等龙头企业。2025年8月上市的南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT，作为首批数据中心类型REITs，更是填补了行业空白，彰显了民企在拓展资产边界中的先锋作用。
瑞思不动产金融研究院的统计显示，2021至2025年间，共有12只民企REITs成功上市，，带动了大量新增投资。从行业分布看，民企项目已渗透物流仓储、数据中心、产业园区等多个领域：顺丰控股通过REITs盘活物流仓储资产，优化了全国物流网络布局；唯品会依托仓储REITs实现了库存管理与资金周转的效率提升；特变电工、明阳智能则将新能源资产注入REITs，加速了清洁能源项目的迭代升级。
（二）转型价值：从资产持有到运营服务的跨越
对于民营企业而言，REITs不仅是融资工具，更是实现发展模式转型的战略平台。通过资产证券化，民企得以剥离重资产包袱，聚焦核心运营能力建设，完成从“资产持有者”到“专业运营方”的轻量化转型。以京东集团为例，其通过REITs出让部分仓储资产后，将回收资金投入智能物流技术研发，同时通过持续提供运营服务获取稳定收益，形成“资产盘活-技术升级-服务增值”的良性循环。
政策红利进一步放大了这种转型效应。782号文要求相关部门协助民企完善投资管理合规手续，解决项目培育中的实际问题。在数据中心领域，润泽科技、万国数据等企业正是借助专项协调机制，快速完成了资产权属确认、能耗指标审批等前置程序，使得首批数据中心REITs得以顺利落地。这些项目的成功上市，不仅为企业带来了资金回流，更通过市场定价机制验证了新型基础设施的资产价值，为行业树立了估值标杆。
（三）新域突破：民营文旅项目有望破冰
在政策推动下，民营文旅项目正成为民企REITs的新增长点。782号文与2024年发改委1014号文形成政策接力：1014号文将申报范围从5A级景区扩展至4A级，使可申报景区数量从300余家增至4500余家，并允许景区内配套酒店纳入底层资产；782号文则进一步建立专项机制，为民营文旅项目解决多头监管、权属复杂等难题。
尽管文旅REITs尚未实现零的突破，但民营项目已展现出破局潜力。目前已有超过20个景区启动筹备工作，其中民营项目凭借产权清晰、运营灵活的优势走在前列。复星旅文拟分拆三亚·亚特兰蒂斯发行REITs，宝泉旅游度假区等民营景区也在积极推进相关工作。这些项目通过“特许经营权+资产组合”的创新设计，规避了门票收入证券化的政策限制：一方面将门票收入转化为基础设施维护、游客服务等合规性服务费；另一方面通过“索道+酒店+文创”的资产打包，平滑了文旅项目的季节性波动，为现金流稳定性提供了保障。
三、生态构建：政策协同推动高质量发展
782号文的落地效果，离不开多维度的制度支撑与市场配套。从监管协同到信息化建设，从项目培育到投资者保护，一套全方位的生态体系正在形成，为公募REITs的常态化发展奠定基础。
在监管协调方面，省级发改委建立的专项服务机制成为关键抓手。针对民企项目普遍存在的权属瑕疵问题，机制通过“一事一议”的方式协调自然资源、住建、文旅等多部门，帮助企业完善合规手续；对于扩募中的资产估值难题，监管部门引导机构建立市场化估值体系，参考海外成熟经验优化折现率、现金流预测等核心参数。这种跨部门协同机制，有效解决了以往“多头审批、各自为政”的困境，大幅缩短了项目培育周期。
信息化建设为效率提升提供了技术支撑。782号文明确提出建立基础设施REITs项目信息系统，实现申报、审核、监管的全流程线上化。以上交所为例，其已构建起涵盖项目受理、反馈、上市的全链条信息披露平台，投资者可实时查询底层资产运营数据、扩募进展等关键信息。信息透明度的提升，既增强了投资者信心，也通过市场监督倒逼管理人提升运营水平。
项目培育储备机制则保障了市场的可持续供给。各地发改委建立“拟上市项目库”，对处于培育期的资产进行提前辅导，重点关注现金流稳定、运营规范的优质项目。在新能源领域，库内项目已涵盖光伏、风电、储能等多种类型；在民生领域，老旧小区改造配套商业、城市停车场等资产正加速合规化进程。这种“储备一批、培育一批、上市一批”的梯度推进模式，避免了市场供给的阶段性断层，为扩募机制提供了充足的资产来源。
四、前景展望：市场扩容与风险防控并行
政策东风之下，公募REITs市场正迎来前所未有的发展机遇，但在规模扩张的同时，风险防控与质量提升仍是核心命题。从国际经验看，成熟REITs市场的健康发展，既需要宽松的创新环境，更需要严格的合规监管。
在扩募领域，混装模式的进一步推广需把握“协同性”原则。监管层应引导管理人基于产业链逻辑构建资产组合，避免为追求规模而进行跨领域盲目扩张。对于跨区域、跨类型的混装项目，需建立更严格的风险评估机制，重点关注资产运营的协同效应、管理团队的跨领域能力等核心要素。中航京能光伏REIT的“光伏+水电”组合之所以具备可行性，关键在于两类资产在能源属性上的互补性，这种基于产业逻辑的组合应成为未来创新的主流方向。
民企项目的持续发展需要政策与市场的双重发力。政策层面，应进一步明确民营资产的权属认定标准，简化特许经营权转让流程；市场层面，需培育专业的民企REITs服务机构，在资产梳理、合规整改等方面提供精准支持。随着更多民企项目的上市，市场应建立差异化的估值体系，充分考虑民企在运营效率、创新能力等方面的优势，形成合理的定价机制。
文旅、养老等新类型资产的突破，需要立法与实践的同步推进。短期可通过试点项目积累经验，明确门票收入转化、自然资源经营权证券化等关键问题的解决方案；长期则需推动《风景名胜区条例》等法规的修订，从法律层面界定经营性资产的证券化路径。当民营文旅项目实现“首单”突破后，其示范效应将带动更多新类型资产入市，形成“政策激励-实践创新-制度完善”的良性循环。
结语
782号文的出台，标志着我国公募REITs市场进入“扩募深化+主体多元”的新阶段。混装扩募机制的创新突破，为市场提供了外延式增长的核心引擎；民企项目的加速入市，则丰富了市场生态与资产供给。从普洛斯的物流资产到数据中心的新型基建，从保障房的民生工程到文旅项目的消费升级，公募REITs正成为盘活存量资产、扩大有效投资的重要载体。
随着政策体系的持续完善与市场机制的逐步成熟，公募REITs有望在服务实体经济、推动产业转型中发挥更大作用。对于市场参与者而言，把握政策导向、深耕运营能力、坚守合规底线，将是在这场历史性机遇中实现长远发展的关键。在政策东风的助力下，一个兼具规模与质量的中国特色REITs市场正在加速形成。