文档介绍：在地产策划的路上,没有尽头······
房地产策划入门
什么是策划?
策划是干什么?
心态很重要!
定义策划
策划内容
新人心态
目录
定义策划
策划是通过全新的理念和思路,对生产力的各种要素、资源重新整合,使之产生1+1>2,甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益。
策划也是生产力
策划是一个制定航海图的过程,理念设计是罗盘的指南针;
条条大路通罗马,但是最近的路只有一条——策划就是寻找这条路;
策划是思维科学,策划是设计科学,策划是一门实践科学,策划更是整合科学。
策划不是神话,策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦,策划家不是风水先生;
策划不是万能的,不能包治百病,而只能在客观和主观条件所允许的范围内来大显神通;
策划的成功不是靠运气,而是靠现代思维科学;
策划只有建立在有效地整合多种学科,经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等的基础上,才能有生命力。
定义策划
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
策划内容
策划是全程的,无时无刻存在的
可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。
是项目投资决策的依据。
是筹集建设资金的依据
是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
是编制下阶段规划设计的依据
第一阶段可行性研究
市场分析
市场预测
收入、成本、费用预测
财务评估
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险评估
宏观市场、区域市场
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等
静态指标:成本利润率、销售利润率
动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分
风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断
第一阶段可行性研究
第二阶段项目研究
宏观环境分析
竞争环境分析
项目价值分析
市场状况
可能的客户
可能的产品
地块
潜在客户分析
1、宏观环境研究
宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)
重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)
城市经济状况(GDP、人均收入等)
城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)
人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)
房地产市场环境
结构及其规模(一、二、三级市场)
板块布局(热点区域)
行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)
结论:房地产未来发展趋势
第二阶段项目研究
2、项目价值分析
产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)
街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)
(1)区位价值分析
自然(山景、海景、湖景等)、人文景观
交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)
配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)
(2)项目资源分析
第二阶段项目研究