文档介绍：《物权法》司法解释解读
2009年5月最高人民法院法院颁布了《物业纠纷的解释》和《建筑物区分所有权的解释》两个《物权法》的司法解释。
其中《物业纠纷的解释》共13条,具体包括:物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。
《建筑物区分所有权的解释》共19条,包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、“住改商”纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。
一、司法解释出台目的
随着我国住房制度改革不断深入,特别是物权法自2007年10月1日施行以来,涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。由于物权法等法律规定比较原则,审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出许多亟待解决的问题。与此同时,许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。
建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益,也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高法院对此高度重视,把妥善解决这些矛盾纠纷作为民事审判工作关注民生、保障民生和改善民生的重要内容。最高人民法院历经数年起草制定了这两部司法解释,其目的只有一个,就是依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责,通过司法解释的形式统一裁判尺度,维护法律的权威,切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
二、司法解释制定原则
两部司法解释的起草制定工作贯彻了这样几个指导原则:一是严循立法精神。立足于司法解释功能定位,严格按照物权法等法律规定精神,确保解释内容符合立法宗旨和目的;二是平等保护当事人利益。注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护,力求实现当事人间权利义务的平衡;三是民主原则。广泛听取社会各界意见、建议,努力做到兼听则明;四是针对性和可操作性原则。紧贴审判工作实践中的热点、难点问题,不务虚,不贪大求全,切实为审判实践提供统一的裁判依据;五是合理吸收法学研究成果原则。在满足审判实践需要的基础上,合理借鉴法学理论通说,确保学理上的妥当性。
三、《物业纠纷的解释》解读
《物业纠纷的解释》与物业服务企业的日常工作息息相关,我们将13条分四大类逐条进行详细的解读。
(一)业主问题
1、依法签订的物业服务合同对业主有约束力
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:不论是物业服务合同,还是前期物业服务合同都存在这个问题。根据《物业管理条例》的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效,其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。在实践中,有些业主以不是合同当事人为由,不愿接受物业服务合同的约束,拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同(包括前期物业服务合同)形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此,司法解释规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
2、业主违约及拒交物业费的处理
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为(如私搭乱建、侵占绿地等行为)。赋予物业服务企业以相应诉权,并未超出其对“人”管理权的行使边界,而且可以及时有效地制止不法行为。
实际上在实践中,其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为,而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑,司法解释规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的