文档介绍：XX广场项目营销报告
XX广场项目组
目录
营销课题(一):我们面临何种营销市场?
营销课题(二):我们是什么样的产品?
营销课题(三):我们的目标客户在哪里?
营销课题(四):我们以何种姿态入市?
营销课题(五):我们的营销策略是什么?
全程解密营销战:
营销课题(六):我们的推案节奏如何?
营销课题(七):我们选择何种媒体进行攻势?
项目概况
前期物业定位—— 一座位于城市核心的标志性5A甲级写字楼
市中心•迎宾大道上的
旗舰级国际商务中心
2009年销售目标
商业
2009年高形象启动,确保后期可持续销售;
2009年快速销售,实现新签合同金额9875万(目标签约额12857万元);
建立市场影响力,提升XX置业企业品牌;
销售面积40%,则销售体量为16880M2(未计商铺面积)
时间
销售面积(M2)
预推比例(%)
销售单价(元/M2)
回款总额(元)
2009年7月
10%
6400
27008640
2009年8月
8%
21606912
2009年9月
7%
18906048
2009年10月
5%
13504320
2009年11月
5%
13504320
2009年12月
5%
13504320
合计
40%
108034560
商铺部分09年资金回款计划
时间
销售面积(M2)
预推比例(%)
销售单价(元/M2)
回款总额(元)
2009年7月
9%
15000
6161400
2009年8月
5%
3423000
2009年9月
5%
3423000
2009年10月
5%
3423000
2009年11月
3%
2053800
2009年12月
3%
2053800
合计
30%
20538000
写字楼
2009-2010年阶段目标分解
2009年
2010年
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
销售
A塔
12-16层(小面积销售为主)
17-20层(灵活销售)
21-28层(整层或半层销售)
清盘期
B塔
5-10层(小面积销售为主)
11-15层(灵活销售)
16-26层(整层或半层销售)
底商
1-2层
1-2层
比例
25. %
23. %
52. %
A塔
%
%
%
%
B塔
%
%
%
%
底商
%
%
%
2009年的销售以小面积和中面积销售为主,2010年以大面积销售为主,须注重客户资源的维护以利于后期销售。
2009年的写字楼销售面积占总面积的40%,商铺面积占30%;
2010年的写字楼销售面积占总面积的60%,商铺面积占70%。
市场竞争较为激烈
目标客户数量相对有限
市场去化速度逐步放缓
市场引导需要促进
市场教育势在必行
目标客户有效挖掘
关于目标的思考
针对我们提出的价格与速度目标,结合与其他项目的针对性分析,我们需要在————
的情况下,实现快速销售,资金有效回笼、品牌价值突现的目的!
一、我们面临何种营销市场?
解析大市场环境
4
未来走势预判
石家庄房地产市场特征
3
房地产宏观市场
1
经济层面
宏观经济进入下行周期,增长放缓,
通胀压力上升,房地产金融从紧的
基调不会改变
未来趋势
政府通过行政命令控制信贷总量,紧缩银根,开发商资金压力
将进一步加大,促使开发商市场重新洗牌。
房地产金融政策从紧,房价上升压力大,使得投资客大幅缩水,
房价显然已失去再次大幅上涨的可能。
结构层面
加大保险性住房比例,住宅供应
结构调整已是必然,逐步转为
“市场+计划”的双轨供给制
未来趋势
住宅市场转为“政府+市场”的双轨供给,中国进入“房保”时代。
包括办公物业的商品房市场自由化等;
“房保”政策的推进实施,有效缓解高房价时期的社会矛盾,
转移房开商的舆论高压。
竞争层面
未来市场趋于集中,行业洗牌时机
成熟
未来趋势
在当前行业高压