文档介绍：目录
宝龙集团企业背景 1
宝龙集团SWOT分析表 1
宝龙长板与短板分析 2
竞争力评价 2
借鉴适用性分析 3
企业定位与业务结构 3
公司管控和治理 4
宝龙发展状况 6
产品定位(产品与市场) 9
盈利模式 10
资本与合作 12
土地获取与开发(项目区域分布、选址标准、开发模式) 14
品牌发展策略 16
上市之后的宝龙商业模式 17
中国商业地产发展模式优化选择 18
宝龙集团:商业地产运营拓荒 22
宝龙地产高速奔跑 24
二三线城市商业地产发展策略与前景 26
我对于宝龙地产的看法 30
宝龙集团企业背景
宝龙集团由许健康(籍贯:福建省泉州晋江)创立,始于80年代。许健康80年代初在澳门创业,主要经营实业,后投资澳门房地产业。90年代,许健康回内地发展,宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业,核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始,在三四线城市高速扩张,“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体,成为具有特色的商业地产模式。
基本情况:
宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市(备注:项目分布实
为三四线城市),开发和储备近20个大体量商业地产项目。(备注:建成仅二个,即将开业两个,但部分项目受经济环境影响,进展延期。
宝龙集团宣称计划在三四线城市,每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。
自持商业部分,引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。
自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。
2008年5月,宝龙集团通过香港联交所上市聆讯,计划6月底挂牌上市,首发IPO融资30亿至40亿港元,其上市保荐人是高盛及麦格理。
2009年10月14日在香港证券交易所上市。
宝龙集团企业文化:“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人,创新敬业做事。
宝龙名言:模式是用来被打破的!
宝龙借鉴适用性分析
一. 宝龙集团SWOT分析表
竞争优势S
,有小万达之称
,地价分期支付。对滚动开发模式形成有力支撑。
,获得地方政府的大力支持土地,配套设施,税收等。
,项目建成后易确立区域地标地位。
:住宅面积占项目比例30%-40%,住宅全部用于出售;商业开发面积中的30%用于销售。
、城市综合体定位,对销售产品的定价形成支持,开发利润高。
,但建筑外观设计符合三四线城市消费者的价值取向。
、休闲,“吸客”能力强,符合消费潮流,相对三四线传统商业有的竞争力。
竞争劣势 W
,跳跃性进入快速扩张期后,资金链压力偏大。
,对快速扩张态势形成制约。
,大部分运营状态仍在摸索期,存在较长的成熟期和经营风险自营产业品牌号召力较弱,需要调整和增强竞争力,尤其是百货类业态。
。
,对市场大势、经济周期的把握能力,对企业投资周期的影响大。
,缺乏超前性,持有物业的外观耐久性存在疑问。
、利润偏低,虽然在前期支持获取土地资源,但长期经营的投资边际效应递减。
潜在机会O
,如果能成功将提供有力资金支持。(已经成功)
,快速城市化进程下,为宝龙提供较多投资机会。
,已储备项目和潜在项目储备较多。
外部威胁T
、基础设施等市场因素的成熟周期长,孵化时间较长,开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大,对区域投资决策的要求高。
,对企业资金链可能产生影响。
,潜在负面消息对后续项目影响比较大。
,存在潜在竞争。
,成熟项目少,IPO模式更加接近传统开发企业,在IPO的认可程度上受证券市场追捧的机会偏低。IPO成功后,公司治理水平将面临考验。
二. 宝龙长板与短板分析
长板
,支持“现金流滚资产”的商业模式。
,大型商业项目具备成为地标性建筑的条件。
,产品、商业模式、企业操作能力,具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持,企业具备运营经验和操作能力,内外部条件使单体项目投资成功几率大。
短板