文档介绍：玉林市场调研报告
及项目规划建议
杭州诺鼎房地产策划有限公司
2008年1月
绪论
本次调研主要目的是获取当地房产市场相关信息,基本提供项目市场定位策略,并为贵司的开发规划提供基础数据及相关的建议。
根据以往的专业策划经验和市场触觉,我司结合本项目的特点和发展前景,提交本报告供贵公司决策。
第一部分宏观状况调查
一、城市综合概况
[城市简介]
玉林古称鬱林,州郡史两千多年,是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县,总面积12838平方公里,其中,市区建成面积45平方公里。总人口600多万人,有壮、瑶、苗等少数民族10万人,市区人口约40万人,被评为“广西文明城市”,是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一,国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地,福绵管理区被誉为“世界裤都”,博白县获国家级“中国编织工艺品之都”称号。全市有华侨及港澳台同胞100多万人,是广西最大、全国著名的侨乡。
[自然特征]
地处桂东南丘陵台地,境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错,尤以丘陵台地分布较为广泛。%,%,山地占33%。其中,。。属典型的南亚热带季风气候,温和湿润,年平均温度21℃;雨量充沛,年平均降雨量为1650毫米;光热充足,年平均日照时数1795小时,无霜期长,年平均无霜天数为346天。
[地理位置]
地处广西东南部,毗邻广东,背靠大西南,作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市,处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点,是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心,半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市,辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交,建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路(玉林段)正编织以玉林城区为中心的现代交通网络,市内形成了以玉林城区为中心的“半小时经济圈”。
[资源丰富]
旅游资源丰富,被世人誉为“岭南美玉,胜景如林”。旅游景区(点)众多,平原盆地、%,,,。水资源量为156亿立方米,矿产资源丰富,高岭土储量占广西第一,地热资源丰富,著名的“荔枝之乡”,“桂圆之乡”、“沙田柚之乡”。
[投资环境]
玉林经济开发区等十大工业园区(集中区)成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”,玉林制药已被认定为中华老字号品牌;机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长,彰显了玉林良好投资环境和经济活力。在积极推进中国-东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中,玉林市被纳入北部湾(广西)经济区“4+2”经济合作,在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设,扩大对内对外开放,拓展对外交流合作。
二、城市规划及发展方向
1、总体规划
玉林做为泛北部湾概念的一个中心城市,将打造成为一个可以承接世界商务、承接现代生活的环境,居住概念的改变及居住文化的发展,成为玉林的发展主题。
玉林市城市近期建设规划(2006-2010)》、《玉林市玉北福区域一体化概念(2006-2020)》,《玉林市城市住房建设规划(2006-2010)》等规划显示:至2010年,城镇化水平达到42%,实现城区常住人口户均拥有或租住一套住房;中心城区常住人口达到70万,人均住房面积28平方米,,住房总建筑面积为680万平方米等。将玉北福一体化列入“十一五规划”,进行重点建设,明确一体化区域内城镇人口约为230-235万人,其中核心地区城镇人口约为190万人,重要城镇城镇人口为24-27万人,城市中心将会向东移,形成主副两大城市。
2、版块详析
玉林城区现分为江南、江北、城东、城北、玉柴五大版块。老城区(江北)无论从交通、居住环境等各方面无法满足人们对居住舒适度的需求,也无法满足玉林成为一个有竞争力的城市化趋势,扩大城区建设是必然途径,根据玉林现有城市结构及规划,城东与江南新区将成为城市发展的两大重点区域。
江北
老城区所在,以人民路为核心为城区最繁华地带。
城东
属新开发区域,新行政中心;随着玉北福一体化的推进,城东做为玉林商务政治中心的地位会更加突出。但城东区受到天地楼影响,虽然有大量的土地储备,但相对于江南来讲,离一环路较远,成为其发展的一大阻力。
江南
新开发区域,属高品质居住区及文化景观区;凭借临江的景观优势,及江南新规划中流畅的道路交