文档介绍：房地产开发流程
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限;建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估做了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。 房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。
3、总平面审查阶段 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范等,这些东西都是非常的专业。 举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。 其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。必须做工作,干等着就能通过总平面审查的没有。也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么设计院的总平面,无论是什么开发公司,只要仔细一挑,问题都是有的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小等。
4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常的专业。 管线综合包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这