文档介绍：广州某广场营销策划执行方案
广州某广场营销执行方案
目录
第一部分项目分析
近期市场状况
项目概况
项目定位
第二部分销售策略
销售总体策略
入市时机及销售前提
销售阶段及工作安排
各销售阶段推货策略
销售管理
六核心卖点的提炼
第三部分价格策略
厘定价格的相关因素
价格定位
价格策略
定价原则
付款方式及折扣控制
价格控制
回款预估
第四部分宣传推广策略
广告目标
宣传推广策略
媒体组合策略
推广费用预估
第五部分项目包装
包装总纲
基础形象设计
营销通路的包装
卖场形象包装
附件
一媒体投放计划及费用安排
二价目表
第一部分项目分析
xx市商业地产的市场现状
一近期xx市商业地产市场概况
2003年xx市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下呈现出稳步发展的势头在售和在租的的大型商场亮点频现正佳广场维多利广场光明广场名盛广场地王广场盛贤纺织布艺城十甫名都等大型商业分布在市内各个热点区域四面开花去年的商用物业大旺呈现一派喜人景象主要表现在以下六方面
1体验式商铺开发SHOPPINGMAII引领潮流
体验式商铺开发SHOPPINGMAII是2003年最流行的商业形态不少商用物业发展商竞相尝试去年风头最足的商业项目都定位于SHOPPINGMAII据悉目前xx在建的MAII有5个天河区的正佳广场北京路的光明广场和名盛广场位于奥林匹克体育场旁的花花世界以及白云区的百信广场除尚未开售的花花世界其他项目推出市场后的租销售情况都较不错xx市场都接受MAII这种类型的商业项目xx广场就项目的实际情况借这一趋势将项目定位为xx首席社区商业MAII
2专业市场行情看涨
由于xx经济的持续高速发展加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持xx的专业市场一直是商业布局中重要的一环且各类专业市场的表现的非常繁荣2003年下半年陆续有专业市场商铺推出市场销售和出租情况都相当理想如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场布艺专业市场有海印盛贤纺织布艺城美容美发专业市场有美博城电脑专业市场有颐高数码广场等我司认为专业市场的选址十分重要去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方或者在传统的商业街这是专业市场依旧繁荣的原因
3主题商场的开发逐渐成趋势
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用也是商用物业发展商喜欢的形式之一2003年底以主题商场的形象推出市场的商铺有上升的趋势如富力儿童世界广百玩具城运动前线南天国际照明广场xx百利国际婚庆中心百安居等都很受置业者投资者和消费者的关注根据发展趋势所以四楼考虑作为儿童主题的商场因为项目只有99个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用所以建议五楼做主题餐饮设置西餐厅和咖啡馆如引进伯顿等
4新开商场引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺一靠地理位置二是靠聚集人气此外还看能否提供齐全的商品种类让顾客实现一站式消费如正佳广场维多利广场都以大品牌商家为主要客户一是可以提高档次另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家经过招商部的努力主力商家方面已经确立美国诺马特超市
5岁末商铺广告投放量激增
2003年11月1至12月20日共有36个大型商场专业市场裙楼商铺和小区铺在xx报纸媒体作广告比9-10月份多出4个其中xx市内有34个市外有2个报纸的广告量为元比9-10月份增加639其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的99%广告投放量原定为500万我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要应该增加100万的广告投放组建成全方位的市场攻击体系
6投资增长平方米万平方米同比增长和%平方米%
1998-2002年全市商铺成交均价表
单位万平方米
年份八区十区批出量成交量批出量成交量 1998 6478 3887 1999 4808 3672 2000 4577 3586 2001 3035 2961 5112 4497 2002 2345 2753 4444 5782 21243 16859 9556 10279 数据来源xx市国土房管局及xx市房地产交易所
二近期xx市商业物业市场发展变化
2003年第三季度广州商铺市场调查分析表
面积单位万平方米价格单位元平方米
2003年1-9月 2002年1-9月增长全市批准预售商铺面积
其中八区 4852
3677 3288
1789 4757
10553 全市预售商铺成交登记面积
其中八区 4112
2884 3689
1717 %
% 全市预售商铺成交登记均价
其中八区 824