文档介绍：2009年度青岛·城阳
宝龙城市广场营销推广报告
立丹行山东公司⊙
报告目录
青岛城阳·宝龙城市广场2009年度营销推广报告
立丹行机构介绍
立丹行山东公司介绍
写在前面
如果,做住宅要花10分的努力,做写字楼要花20分的努力,
那么,做大型商业则要花上50分的努力!
住宅
写字楼
商业
客户
使用者
使用者
消费者
投资者
使用者(经营者)
购买者(投资者)
关注点
产品、价格
使用者:便捷、档次
投资者:投资收益
消费者:便捷、实惠
经营者:持续、比别处更赚钱
投资者:投资收益
商业地产项目的运作 要有足够的战略高度 才能高瞻远瞩·赢得未来!
商业项目运营的战略高度
大型的复合型商业项目,应该以运营的战略来对全盘的定位、规划、开发、销售、经营与管理进行统筹,而且应该以经营为最终目标。
商业地产不仅仅是地产,更是“金融产品”,通过运营实现长期的持续的价值。
销售只能是作为这个项目运营过程中的一个资金调节环节进行把握。
项目运营的战略定位:
立足青岛(做足城阳),辐射山东,影响东北亚!
通过前期的市场调研和现场访谈,客户信心体系的巩固和价值体系的展现是年度营销工作的两大关键要点!
商业运营体系
2009年是宝龙城市广场的开业年
3月乐天玛特开业-本地客群
5月A区开业-本地客群
9月奥特莱斯开业-大青岛乃至整个山东省客群
10月宝龙乐园开业-青岛、山东、省外、境外游客
商业运营以活动为主
结合各主力店的不断开业进行全年连续的营销促进活动,做到每月都有大活动,每周都有小活动,使得消费者吃在其中、喝在其中、玩在其中、乐在其中、购在其中。
营销要借助这些活动给客户信心,从而感动客户,实现销售。
商业运营的核心是客户
消费者
经营者
投资者
商业运营互动体系
产品合力
产品价值展现体系
商业开业
客户来源
客户资源挖掘体系
业态商圈
信心支撑
客源扩张
价值提升
价值延伸
价值实现
增强吸引
构建以购买(投资)客户为核心的营销平台
购买
(投资)客户
信心
开业
产品
维护
商圈
客源
不断提升的产品价值和开业信心进程
产品线
A区
乐天玛特
B区
奥特莱斯
E-F区
宝龙乐园
专业市场
数码/电器
便捷酒店
5星级酒店
产品价值不断提升
客群(商圈)扩张
城阳本地为主
大青岛范围及周边
山东半岛及周边
完善业态
城阳及周边客群
商务客群
度假客群
自驾客群
消费人群不断增加
价值提升
开业线
3-5月
9月
10月
2010年
2010年
购房信心不断增强
关于商圈扩张的思考
本项目具备吸引边缘商圈客群的硬件设施-宝龙乐园,将会成为非青岛区域旅游人群的旅游目的地之一。也会成为大青岛区域客群重复消费的游乐设施。
借助政府力量、结合旅行社的旅游线路规划,把宝龙乐园规划进外来游客青岛旅游的线路!把宝龙乐园打造成为青岛市新的旅游景点和旅游目的地,成为新的城市名片。“崂山-奥运帆船基地-八大关-宝龙乐园……”成为外来游客必去的地方
借助本项目高档和中档酒店的规模,打造旅游集散地(尤其是省内自驾游客群),从而有效扩张项目的消费客群。
商圈扩张的目的是客户挖掘!