文档介绍：西安市写字楼市场调查报告
西安市场写字楼总体市场态势
(一)从开发量看,近期写字楼开发量逐渐下降,这主要有两大因素,一是市场因素,目前西安市写字楼市场空置率有增无减,市场接受能力和消化能力有限;二是政府职能因素,政府职能通过宏观监控,限制写字楼的过量开发,在一些区域严格甚至停止写字楼物业报批,如城区内写字楼基本上停止报批。
(二)从销售量看,近期写字楼销售量差强人意,%。市场已进入“饱中求渴”状态,主要体现在两方面,一是写字楼总体市场进入饱和状态,另一方面在有效细分市场的下仍可以达到供需两旺状态。
(三)从产品面积间隔看,中小户型产品仍备受市场青睐,40——130平米市场接受率较高,而大户型500平米以上的市场接受率较低。
(四)从消费者看,受“非典”影响后,人们对健康的、生态的、主题式的写字楼不断追捧。
(五)从市场板块看,南二环、西高新成为西安市场写字楼的亮点,尤其是南二环就架立交桥的建设,更加快了南二环写字楼的价值的提升。
二、调查总量分析
本次调查楼盘项目共112个(此数据是根据功能计算而非单纯楼盘个数)。其中纯写字楼项目47个,公寓式写字楼项目33个,高层住宅项目32个。(详细资料见附件一)。
为了便于调查、形成对比,特将地域分为六个部分,即南A区(长安路以西、环城南路西段以南,含西高新)、南B区(长安路以东、环城南路东段以南,含东高新)、中A区(环城西路以西)、中B区(城墙内区域)、中C区(环城东路以东)和北区(环城北路以北,含城北经济技术开发区)。
从区域分布来看,南A区共有楼盘项目45个,数量居各区域之首。中A区共有楼盘项目6个,数量居各区域之末。
从楼盘类型的区域分布来看,南A区仍属最多。纯写字楼、公寓式写字楼、高层住宅的数量分别为14、12和19个。最少的仍属中A区,数量分别为2、4和0个。有所变化的是写字楼的数量排序为南A区第一、中B区第二、南B区第三,而在公寓式写字楼的数量排序中南B区成了第二、北区成了第三。在高层住宅的数量排序中南B区和中C区并列第二,中B区位居第三。
表六:所调查楼盘项目各类型及区域数量
楼盘类型/区域
南A区
南B区
中A区
中B区
中C区
北区
合计
写字楼
14
9
2
11
6
5
47
公寓式写字楼
12
6
4
3
3
5
33
高层住宅
19
5
0
2
5
1
32
合计
45
20
6
16
14
11
112
在六个区域中,南A区可谓一枝独秀,无论是住宅还是办公,发展速度他人无可企及,相比之下,中A区的发展显得滞后,至今纯写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的数目寥寥可数,而其余各区域都是此短彼长,难分伯仲。
从地域环境分析,南A区由于地处高新区和南郊文化区,是西安市未来发展的重点区域,高校林立、科研院所众多,高科技公司密集,区域内人口密度大,人口素质和受教育程度高,同时,高收入者数量远高于其他区域,此外,南A区交通便利、可发展空间大,因此备受发展商和购房者、投资者青睐。而从中A区的地域环境分析,区域内大型企业众多、人口密度大,人均收入中等且收入稳定,此外,由于发展空间限制,中A区难以得到规模发展,因此才有今天调查之结果,但另一方面,这种滞后发展的背后也蕴涵了许多的需求潜力。
通过总量分析,我们看到了西安市房地产市场的发展现状及各区域、各类型楼盘的分布情况。同时让我们认识到:地理位置和地域环境仍是决定房地产业发展程度的决定性因素以及南A区对于西安市房地产市场的引导作用值得关注。
三、写字楼、公寓式写字楼和高层住宅的对比分析
在本次调查中,纯写字楼共有46个,公寓式写字楼共有28个,如果抛开使用及销售状况不谈,单从数量来看,公寓式写字楼的发展速度让我们感到诧异,同时让我们认识到:如今购买办公空间,您又多了一种选择。
通过对比分析我们发现,写字楼和公寓式写字楼各有利弊。从公司形象角度来看,写字楼优势大于公寓式写字楼;从办公的舒适性和功能方面来看,写字楼仍然优于公寓式写字楼。但公寓式写字楼的优势在于可以居住,又可以办公,用途多。此外,公寓式写字楼的售价和使用成本(如管理费)均比写字楼低,因此对于许多小型公司而言,选择公寓式写字楼经济实用,符合公司现状,如果公司今后购买了纯写字楼,现有的办公空间又可以当住宅用或出租,仍旧实用受益。
表七:
不同因素/类型
写字楼
公寓式写字楼
高层住宅
位置及地域环境
交通便利,位置好,主干道沿线。
交通便利、位置较好。
无特别要求。
外观
外观好。
无特别要求。
无特别要求。
配置
配置好,除电梯外,有中央空调。
配置较好,有电梯,无中央空调。
有电梯,无中央空调。
面积