文档介绍：创典“城际运营”
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万科历史上第一块5A级地块
06年东莞乃至华南万科的期望最高的地块
深圳中原大深圳战略的重要一步
万千宠爱于一身,纵然是阅历无数的万科与中原,也要小心翼翼
的书写新的传奇
>>城际运营
最早用于运输业,由于主体和客体的移动性方能产生城际运营。
房地产
能否跨出本土界限,突破地域临界点,逐利于千里之外?
不动产
客户群
相对区域固定
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CONTENTS
∣城际运营——临界破局
∣开发异地项目建议
∣城际运营——鲶鱼破局
临界点一:区域价值
︳06年上半年,松山湖除了东莞人以外不为人知
︳即使东莞本地客户也对松山湖抱有怀疑
临界点二:品牌
︳东莞长期以来最具有号召力的四大地产品牌
中信、光大等号令东莞地产界
︳当时万科,并非东莞的江湖老大
︳东莞客户的哑铃型结构,缺乏上升力量强劲的中产阶层,后继乏力,使得高端市场需求空间并非像深圳一般巨大
︳东莞高端客户的独立别墅情结,松山湖早期到访东莞客户认同连排townhouse的不到2%
临界点三:客户
中信森林湖
世纪城国际公馆
旗峰天下
愉景花园
峰景GOLF
御花苑
海逸豪庭
加州阳光
龙泊东江
三正半山豪苑
碧水天源
卧龙山别墅
佳兆业水岸山城
翡翠山湖
蓝山锦湾
银湖山庄
东骏豪苑
锦绣山河
本案
东莞不缺乏山水资源
其别墅密度是全国之最
临界点四:资源与产品
临界点五:价格
TH5000~9000价格区间,9000为当时townhouse的天花价格
旗峰天下/TH8700
世纪城国际公馆/TH8000
中信森林湖/TH9000
5000
10000
价格(元/平米)
龙泊东江/TH5600
临界点五:价格
别墅价格区间为7000-17000,19000为别墅的价格天花板
按照常理开发,利润空间难以启动
御花苑/别墅12000~15000
中信森林湖/别墅17000
加州阳光/别墅7000
海逸豪庭/别墅9000
价格(元/平米)
愉景花园/别墅15000
5000
18000
10000