文档介绍：物业安全服务案例
中化物业珠海分公司培训文件
[案例一]
业主住房被盗,物业公司应否赔偿
某小区业主李某,上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾,房内的财物损失上万元,盗贼已经逃之夭夭,负责小区安全的保安没能提供有力的线索,门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为,物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理,自己交纳了物业管理费,自己住宅的安全却没有得到保护,于是将物业管理公司告上了法庭。不久,在警方全力追查下,盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
[案例分析]
这几年因财产被盗业主被杀,把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见,司法界对此观点各异,争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定,即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中,未能破的案例更多,《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确,是仅仅对公共设施设备的管理,还是负有保护业主人身财产安全之责;其次,什么样的服务就应当获得什么样的报酬,权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用;第三,承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提,只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀,物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务,只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。
本案例因为有窃贼的供词,所以过错责任非常明晰。法庭认为,物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理,而小区的一处侧门却没有锁上,小区的物业管理公司没有很好地履行职责,属于违约行为,而这与李某的失窃有直接的因果关系,应该赔偿李某相应的损失。
[解决方法]
物业管理公司出现安全方面的问题,其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害,另一方面还要进行经济赔偿,名利双失。因此,在物业管理实践中,安全管理就显得极为重要。
物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作:保安队伍的建设;安全管理制度的制定和落实;日常的监督和巡查;电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全,树立物业管理公司的良好社会形象。
[相关法规制度]
巡逻操作程序
(一)巡逻路线的制定
巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订,巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员,并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则,一是要切合实际,覆盖面广、范围大,符合公司对外控制和治安管理要求;二是定点不定线,制定中选确定必须途经的点(要害部位),如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工,电工间、仓库(物料、食品、贵重品仓库)、边门、车库(职工停车、客车库)、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线,可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配,制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求,划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域,短时间内反复途经重点巡逻点,巡逻中交叉使用,三是定点定线原则。
[相关法规制度]
(二)巡逻力量的组织
警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组,分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。 (三)日常巡逻路线
(1)对公司外围的巡逻:确保停车场秩序,维护车流安全,维持高峰时沿街交通秩序。
(2)对公司外围进出口通道的巡逻:检查边门通道畅通,大堂进出门周围人员,消防应急门安全装置、门锁。
(3)对公司后区巡逻:查看职工更衣室和浴室,检查更衣箱及时出职工,查看职工停车场、检查车锁、停放情况。
(4)对要害部门的巡逻:查看配电间、冷气机房、锅炉房,仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。
(5)对公司内部公共区域的巡逻:检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等,以确保安全。
(6)对客房区域的巡逻:检查楼面值班、客房门、通道、进出人员,以确保住店客人的安全。
[相关法规制度]
(四)巡逻要求
(1)上岗前检查和配带对讲机,夜间巡逻根据需要,还须配带械具。确保器材完好,接受领班工作安排,了解巡逻路线和当天工作要求。
(2)根据工作要求,按规定路线和时间进行巡逻,作好巡逻记录和到位点签到记录。
(3)发现可疑的人、事、物及不安全因素,要及时用对讲机与监控室报告,并采取措施,严密监视。
(4)巡逻时有礼、有节,规范服务,文明执勤。
(5)夜间巡逻发现安全防范漏洞,既要及时处理,采取临时性措施,又要作好记录,及时报告,督促有关部门予以整改和落实。
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