文档介绍：绿地青浦逸湾别墅部分
价格报告
谨呈:绿地集团
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第一部分:
宏观市场背景
Part 1
——“V”OR“W”?
当前阶段
①
②
2009-03
2010
2011
左右房地产市场长期走势的影响因素——宏观经济
98年、08年背景、走势相似,市场难V形反转,按周期性预计,09年底10年初将有再次下探的过程,房地产作为宏观经济重要组成部分,或随宏观经济走W形。
稳定房地产市场的重要因素——政策
宏观经济
十年前,我国经济面临的国内外环境与眼下相似。1998年第一季度,经济增长出现“跳水”,第二个季度触底,%,%,具有惊人的相似性。1998年第三季至1999年第一季,持续上涨三个季度,却又调头向下运行了两个季度。当年同样提出“保八”,最终是1998和1999年都没保住,直到2002年才步入下一轮经济增长期。上轮经济调整持续四年,大致呈“W”形。因此,我们认为本轮经济复苏之路也不会平坦,09年底、10年初,有可能再次回落调整。
宏观政策
宏观政策方面,09年肯定不会“打”,肯定是“扶”,但同时也不是单一的市场化而是“两条腿”走路。
目前经济复苏前景不容乐观,楼市短期复苏,中期还会调整,但政策扶持,调整幅度有限。
第二部分:
上海经济型别墅市场
Part 2
上海经济型别墅供求走势
总体而言,上海经济型别墅供求关系依然保持着供过于求的局面,前期积压存量致使后续去化压力依然较为明显。
上海经济型别墅量价走势
上海经济型别墅以15000元/平方米为中轨的价格平台已下移,区间小幅波动为主;成交量反弹惊人,3月刚需主导市场已逐渐引发4月改善型需求入场,但据宏观周期预测及供应积压压力,中期持续性仍需持谨慎态度。
供求
供明显过于求,前期供应积压压力大,尽管短期反弹,但中期仍存在隐患;
量价
价格相对平稳,中短期仍将维持在以15000元/平方米为中轨,13500-16500(13500-15000平台为主)元/平方米的区间小幅波动;成交短期放量惊人,改善型需求入场,但中期供应积压压力仍然明显,且宏观背景及整体市场并不乐观,需持谨慎态度。
短期反弹,中期谨慎!
第三部分:
西区经济型别墅市场梳理
Part 3