文档介绍：汉口城市广场整合推广方案
谨呈双联创和置业有限公司
报告大纲
PART1:市场与竞争篇
PART2: 项目分析篇
PART3: 推广策略篇
PART4: 推广执行及营销建议篇
PART5: 平面创意篇
收整
锁定
放大
第一回合市场判研战
第二回合定位延展战
第三回合专案推广战
第四回合视觉表现战
“汉口城市广场”之整合推广战略
PART1:市场与竞争篇
PART2: 项目分析篇
PART3: 推广策略篇
PART4: 推广执行及营销建议篇
PART5: 平面创意篇
宏观市场分析
2011年作为名副其实的政策调控年,对楼市影响深远。
本次楼市调控历时20个月有余,对全国楼市均产生明显影响,楼市成交普降,武汉市场亦无法避免。
相较于一线城市而言,武汉市场受影响程度相对较小,在市场加大供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下,2011年亦取得了千万方的销量,销量同比降幅亦低于一线城市。
但随着调控的持续、刚性需求的逐步释放,市场竞争激烈程度、销售压力都将加大。
而从当前政府态度看,楼市后续调控暂不会放松,市场面临的宏观环境依旧较为严峻,武汉市场2012年特别是上半年的压力依旧较大。
2011年楼市调控影响
成交普降
武汉影响有限
调控不放松,压力持续
武汉住宅销量居全国第三位,同比跌幅最小
2011年,楼市调控更为严厉,抑制全国各城市成交,统计的10个重点城市成交面积同比普降,降幅多超过13%,其中,重庆降幅最高,达到31%,南京、北京、杭州成交量同比降幅亦超过20%,相较而言,武汉同比降幅相对较小,%。
从成交量排行看,、,位居首位;其次为上海,、;武汉市位居第三位,、1109万方。
2011年武汉市场表现
3、开发趋势:发展住宅全方位调控,资金避险转战商办物业,推进商业市场发展
相较2010年,2011年住宅调控力度加强,从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控,手段严厉、力度加强。住宅市场投资、投机需求全面被限,持有成本亦增加,住宅相对商业物业的资金杠杆优势下降甚至消失。而在通货膨胀预期压力下,市场上资金投资转向,转战商业、办公物业,推进商办物业快速发展。
商业板块宏观环境分析
1、市场环境:武汉城市地位、经济发展、强劲消费力,为商业市场发展提供了有利大环境
武汉城市的建设发展为商业地产提供有力大环境。从经济实力上看,武汉地区生产总值连续跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元3个台阶,2011年预计超过6500亿元,预计将跻身全国前十行列。,2011年前11月,,%,%。2015年预计突破5000亿元。
2、经济趋势:通胀压力,加重市场投资保值需求,市场投资转向商业地产
2008年底,政府推出4万亿投资计划救市,货币供应量大增,CPI也出现快速上涨,随后通胀压力开始出现, ,资本保值增值需求加强,而住宅市场投资被限制,促使市场投资资金转向商办物业。
1、,占比47%,占比相比上半年增加8%
2、,%,%
2011年,,%;%,%相比,。注:该“商业”统计含公寓、产权酒店、纯商铺等三种物业形态。
2011年商业物业市场表现
3、公寓式办公物业集中入市,整体去化良好
2011年,公寓式办公物业如SOHO、LOFT等小户型产品集中入市,从项目开盘情况看,去化基本过半,中心区域项目去化率则多在80%以上。南国北都城市广场推出30-,商业性质,产品投资自住均可,总价多在60万以内,开盘售罄。经开万达SOHO、积玉桥万达SOHO、水岸国际LOFT等产品,划归于办公物业范畴,但产品面积基本均在60㎡以内,总价亦均在80万以内,投资性强,开盘去化8成以上。从购买客户看,投资型客户成为置业主体。在住宅投资被限的环境下,此类商业性质小户型产品受到市场追捧。
2012年住宅市场格局不容乐观,特别是上半年由于2011年积攒的房源将会给销售带来巨大的压力和竞争。
政策层面将延续2011年的不放松政策。
商业物业成为众多开发商转型的首选,成为未来的开发主流。因此商业物业既存在机会,但是竞争压力也将随着开发热潮的趋势而增加。
本案推出的商业与LOFT产品迎合