文档介绍：京广项目市场调研分析报告
一、北京市房地产宏观分析 2
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二、CBD市场概况 7
三、项目概况 9
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交通状况 9
周边配套 10
四、区域市场调研 10
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五、项目定位初想 13
项目swot分析 13
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六、项目疑难问题 14
一、北京市房地产宏观分析
1总体经济环境分析
经过了2005年的“观望年”,2006年的北京楼市备受关注,经过这两年国家对房地产
政策的宏观调控,“利率上涨、、国八条、国六条”等的陆续出台,中国房地产市
场已日趋完善。纵观今年前三季度的北京楼市价格,比去年同比上涨了10。2-—13。9% 。
按照这个趋势,北京的楼市将继续呈上升趋势,国民经济总体发展形式依然保持良好的势头。
- 2005年-2006年,我不断提高,经济增长速度远高于世界平均水平,表明现阶段我稳、健康的发展阶段,经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。
2006年前三季度全国商业地产发展迅猛。目前住宅市场投资因政策导向而骤然降温之后,商业地产被普遍看好并不断升温,因此商铺等商业地产市场迎来投资契机。从投资角度看,目前住宅用房的投资回报率基本上在3%-5%,而商铺的投资回报率可以达到8%-12%,具有相当的吸引力。
综上所述,城乡居民消费稳定增长,社会消费结构向发展型、享受型升级,房地产业及商业稳步发展等均表明现阶段我国经济正处于高速、健康的发展时期,同时随着各项宏观调控政策措施逐步落实到位,中国经济增长速度在高位上略有回落,正朝着调控的预期方向稳步发展。预计未来几年内我国经济发展态势良好。

由于房地产市场受国家政策的导向、连续性等因素的影响深远,商业地产受商业及房地产发展态势的影响巨大,故在此对本项目产生影响的相关政策作以下分析。2005年开始的宏观调控取得了一定成效,但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决,制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除,经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此,2006年年初的中央经济工作会议提出,要继续加强和改善宏观调控,确保经济平稳较快发展。2006年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。
国家金融政策对房地产的影响

继2004年后至今,金融部门连续采取措施,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。2004年4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程,确定控制房地产贷款业务风险的具体指标,房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率,并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮。05年又2次调整住房贷款利率和办理贷款手续所需的条件等等。
央行此举目的,一是防范银行的信贷风险,保持金融的持续稳定发展,二是通过严格商业银行信贷条件这个经济手段,抑制部分地区房地产投资的过热倾向。

2005年7月21日,中国人民银行发布公告称,,人民币升值2%。
人民币升值将会给房地产诸多方面带来影响,人民币汇率上升意味着相对可观以及大量的短期投机性资金将涌入我国,这些“游资”中相当一部分将流向股市和房地产等市场,最终可能导致股市上涨,房地产价格有一定上扬。从海外的经验看,固定汇率类型的国家或地区一旦出现第一次升值,往往引发大量的投机性需求,加速房地产价格的上升。
    众所周知,汇率变动之后影响房地产价格走势的另一个因素是政策组合,即国内利率政策和信贷政策的配合情况。加上房地产市场相对于普通资本交易来说存在着周期较长、交易成本较高、变现能力较弱、风险较大等特点,使此次人民币升值对房地产的整体影响不大。
当然在通货膨胀不可避免的大背景下,人民币汇率上升将对房价起到一定的支撑作用,未来国内大中城市的房价可能会缓慢上涨。显然人民币升值对以国内需求为主的中低档住宅市场不会产生直接影响,但高档商业住房将会受到一的定影响。
因此金融政策的发布是针对房地产业进行的一种宏观调控措施,主要在于抑制房地产过热,对某些房地产公司可能造成一定的冲击。在无法获得廉价、充分的资金供给后,各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。国家政策
的出台使开发商面对地产控制的加紧,将导致开发成本增加