文档介绍：商品房销售管理办法条文说明
第一章总则
1998年以来,随着住房制度改革的不断深化,个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时,实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来,广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展,完善相应的法律制度,维护市场主体,特别是广大消费者的合法权益,成为当前急需解决的问题。在此背景下,建设部制定了《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)。
第一条为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》。《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。
说明:本条规定了本《办法》的立法目的和依据。
《办法》立法目的有两个方面:一是规范商品房销售行为;二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。
规范商品房销售行为,主要是建立商品房销售规范和市场行为准则,维护良好的市场秩序。商品房的惟一性和不可流动性,决定了商品房销售中,销售商往往处于更加主动的地位,销售商的行为是否规范,决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此,本《办法》中规范销售行为,主要是针对销售商而言的。
保障商品房交易双方当事人的合法权益,是针对市场参与者而言的,既保护销售商,也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲,法律意识、自我保护意识还不是很强,再加上为住房消费者服务的中介机构行为又不是很规范,购房者的权益更易受到侵害;因而,在制定《办法》中,侧重于维护住房消费者的合法权益。同时,从推进市场发展的角度来看,保护销售商的利益也是非常必要的,只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时,才能激发他们参与市场的积极性,才能促进市场的发展。
《办法》属于部门规章,根据立法法的规定,制定规章应有法律、行政法规(决定、命令)为依据。《办法》是以1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)、1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号,以下简称《开发条例》)为依据制定的。《房地产法》是我国房地产领域内的基本法,规定了商品房销售活动的一些基本准则;《开发条例》秉承《房地产法》,对商品房销售,尤其是商品房预售,作了一些原则性规定。《办法》根据实践的需要,对《房地产法》和《开发条例》中抽象和原则性的规定进行细化,增强了法律规定的可操作性。同时,《办法》根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)、《中华人民共和国建筑法
》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)、《建设工程质量管理条例》(以下简称《质量条例》)等法律、法规,对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
说明:本条规定了《办法》调整范围。
从地域范围分析,因本《办法》属于《房地产法》和《开发条例》的配套法规,所以,其调整的地域范围应与《房地产法》。价发条例》一致,即城市规划区国有土地上进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析,既调整商品房交易行为,也调整商品房销售行为的管理;从主体角度分析,本《办法》既规范销售商(出卖人)、消费者(买受人),也规范行使销售管理职能的行政主管部门。
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出,本《办法》只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为,包括房地产开发企业自行销售,也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不属于该协法》的调整范围。换句话说,只规范增量房屋的交易管理,存量房屋的交易管理不适用本《办法》。值得指出的是,经济适用住房属于商品房的范畴,同样适用于本《办法》。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工骏收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
说明:本条规定了商品房销售的分类及商品房预售和商品房现售的定义。
商品房现售与预售是根据标的物状态的不同而区分的,现售对象是已经竣工验收合格的商品房,预售对象是正在建设中尚未竣工的商品房。
本条将商品房销售进行分类,主要目的是为了便于根据现售与预售的不同,进行分类管理。商品房预售,销售行为比较普遍,由于实践中出现的问题比较多,因此,在《房地产法》及《开发条例》中对预售条件及预售许可制度等进行了规定,但对现房销售,无论是《房地产法》还是《开发条例》都未作规定。
本《办法》将视售和预售分开,对预售的条件、预售许可等内容,执行已经发布的法律、法规,对