文档介绍：阳光森林
半山别墅
上市推广策划方案
无锡赛博营销策划咨询有限公司
内容纲要

第一项. 市场背景分析部分
内容纲要
一、徐州别墅市场简析
二、本项目的优劣势分析
三、主要竞争楼盘分析
四、目标消费群简单分析
一、徐州别墅市场简析
之一:徐州别墅总体建筑水平与南方相比有较大差距,所有建筑中少有体现出“以人为本”的精神理念,由此所造成的结果就是产品在低档次上的同质化和鲜明个性的缺乏。
通过对徐州所有现存别墅的调查来看,最早一批的商业型别墅大约起源于三四年前,如云龙湖西的天奇别墅、金三桥开发区的金贝庄园等。整个市场别墅总量约在500套左右,水平较低,社区配套及户型设计都十分简单,与别墅的尊贵、豪华气质不相匹配。
徐州市的别墅基本分布在三块地方,一为徐州市区内,包括凤鸣山庄和云龙湖周界,二为金三桥经济开发区,三是桐山经济开发区。价格走势以风鸣山庄和云龙湖岸为最高,基本达到3000元以上,它的价格主要由地段及风景、配套所支撑,而金三桥和桐山开发区较低,在2000元左右,周边生活配套不另人满意。
之二:徐州别墅年平均消化量基本保持在80-100套之间,虽然近年徐州经济快速增长,但消费增长幅度仍显缓慢。
徐州市场别墅供应量数量相对于这样的城市规模虽然不多,但销售情况却不是很理想,目前在售楼盘(未售出数量,以下数字均为估计)有南湖别墅15套左右,万裕风情园20套左右,时代华庭16套左右,桃园别墅10套左右,天瑞别墅21套,金贝山庄10套左右,康居20套左右,未知社区名的别墅30套左右,共计132套,其中市区内有71套。
预计今年将要上市销售的别墅数量为天奇别墅二期30套,梧桐苑A区92套,B区估计60套左右,计182套,两者合计314套左右。按照徐州以往别墅的年销售量基本保持在92套左右,排去楼盘质素而言,这样的总体供应量相对于徐州市场是较大的,这个数字就表明了我们的项目所具有的压力。
之三:市区开发成为今后几年的热点所在。
纵观徐州别墅的发展现状,层次低、同质化现象严重是其主要的特点,根据我们的调查,在徐州不乏有一些具有购买力的高收入群体的存在,他们对徐州别墅的质量状况给予了较低的评价,认为不太符合自己的身份,因此在外地购买住宅成了他们当中许多人的愿望。来自于市场的需求殷切呼唤高档次楼盘的诞生;
从近期徐州土地的交易情况看,云龙湖地块成为众多开发商的竞争之地,特别是外地开发商在这些地段的竞争中显示了较强的实力,由他们来开发别墅群体,高品位、高价位显然是定位的主要方向。
对于本项目而言,他们的存在即是对于我们的竞争,所幸的是本项目的入市时机要早于其它项目,这也是本项目的一个机会点。
之四:别墅的推广活动一般十分保守,不少别墅楼盘在推出时基本上不做广告和宣传,我们的目标消费群体在接受广告宣传时将是一片纯净,
徐州的开发商在进行别墅楼盘的销售时进行广告宣传的数量相当少,甚至根本就不做任何广告,像万裕风情园、南湖别墅等。这种情况的主要原因是开发商在营销手段上仍较为保守,意识不到广告宣传对市场的引导和推动作用;在我们的调查中,发现许多潜在的消费群体都比较喜欢DM的营销方式,
因此,重广告包装、重营业推广、重细节的创造、重口碑的传播,在本项目的推广中显得尤为重要。通过面对面的营销显然会取得较好的促销效果。
二、本项目的优劣势分析
2-1、项目的优势
2-2、项目的劣势
2-3、项目的机会
2-4、项目的威胁
自然环境优越
地理位置
区域认可度
楼盘高尚的素质
1、地理位置:项目地北临繁华市区,西近秀美的云龙湖,本身又座落于风景优美的凤凰山庄内。
2、项目环境:项目地环境优美,内外都有青山郁郁,十分静谧和优美。
3、区域认可:项目地所处位置已被徐州市民认可为高档住宅片区,周边先行建立起来的银行别墅、高档餐饮一条街以及将要兴起的文化城必将更加使该片区繁荣。
4、项目本身的素质:漂亮的外立面将区别与徐州其他楼盘,很有别墅气魄;有先进的通讯数据接驳及户户红外线报警系统。
优势