文档介绍：宁波“它山”项目
可行性分析报告
前言
随着长三角变局、大宁波的崛起,宁波的旅游产业面临着前所未有的挑战和机遇。长期以来,鄞江周边区域旅游走的都是观光旅游的道路,带动效应迟迟未得显现。我们力图跳出它山,构建大宁波,明晰产业战略、开发策略和运营模式,使浙东绿谷旅游带成为它山融入宁波,接轨宁波的战略突破口。希望我们的策划报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考。
纯粹以市场之手打造小镇,在宁波市场前所未有,摆脱传统报告“八股”的论证模式,更直接有效论证项目可行性。
第一部分:项目启示录
一、项目分析与解读
1、项目概况
项目地块位于宁波鄞州区鄞江镇及龙观镇,主要用地集中在鄞江镇它山村、鄞江村以及龙观镇部分用地。
项目用地依山傍水,呈不规则形状,总用地面积约7800亩。现基本为自然水系、农田、植被覆盖山坡和乡镇村落。
从区位上来看,项目位于宁波鄞州区下属乡镇内,距宁波市区(三江口)、、距五龙潭风景区5公里。
2、项目开发背景分析
宁波“一核一廊两翼五圈”旅游规划中的两翼。主要是指西部人文山水旅游发展轴线和东部沿海休闲度假旅游发展轴线。本项目就属于西部人文山水旅游发展的重点发展内容之一。
随着《它山堰保护总体规划》的编制完成,全国重点文物保护单位它山堰的保护及旅游开发项目将相继启动。
其开发的主要目的在于依托古文化和水文化,重点建设它山堰水利博物馆、它山石博物馆、浙东民俗博物馆、艺术品文化市场等,并将结合旅游、婚庆、休闲、度假等产业平台,标榜“千年古镇、唐朝宁波”品牌,创建生态型文化产业示范基地。
3、项目定性解读
通过对项目用地的实地调查和走访,我方认为地块本身具备以下资源优势:
山水资源―――项目拥有在现宁波区域内少有的自然山水条件。可谓“天生丽质”,含金量较高。其植被资源、山水景观、周边环境等均有很大的待挖掘的开发价值。
人文价值―――作为国家级重点文物保护单位的“它山堰”,是先民在水利工程上的一项伟大创举,其延续下来的历史寓意与人文脉络在今天看来是不可复制的资源,对其的保护性开发存在重大的社会意义和市场开发价值。
生活方式―――从地产开发角度来看,项目内拥有“浙东民居”“千年古镇”的生态资源,拥有平缓、和谐的居住生活氛围、拥有区别与城市忙碌生活的小镇化生活模式,这些都将成为引发城市群体购买欲望的核心资源。
因此我们认为:从对项目用地及其周边环境的初步分析来看,项目具备打造“旅游地产”的基本要素和潜质,“旅游地产”应当成为项目开发的第一层切入点。
当然,作为地产开发项目,其也存在一定的弊端和缺陷:
按照现有旅游景点规划,缺乏必要的体验和互动环节,缺乏能够让游客停留的聚焦点。旅游功能有限、“留宿”的可能性较小。
距离城市中心生活区较远,以现有交通条件,无法体现第一居所的功能。虽然具备一定的生活功能和居住氛围,但完善的高档生活配套和衍生服务设施较为缺乏。
因此我们认为:从现有规划来看,项目的旅游缺乏体验度和聚集力、通过景点吸引目标受众的功能较弱、无法对项目“旅游地产”的定位构成足够的支撑。
通过对项目资源的分析比较,
我方初步认为能够充分发挥地块优势的最适合的项目整体定性应该是:
依托山水资源、挖掘人文价值、凸显小镇化生活模式的地产开发项目
二、发达国家造镇启示
1、英国“米尔顿·凯恩斯小镇――新城镇建设的成功典范”
位于英格兰中部的米尔顿·凯恩斯,20世纪70年代前曾是一个名不见经传的小村庄。由于当地政府全面科学的规划和有序开发,如今,已成为英国闻名遐迩的经济重镇。
二战后,英国新建了32座城镇,米镇是其中最大的一座。与英国许多城镇矜持典雅的风格相比,米尔顿·凯恩斯极富现代化气息。平坦宽阔的大道、整齐的建筑和大片绿地。大型购物中心、商务中心、儿童游乐城、娱乐中心、公园等城市基础设施功能齐全,应有尽有。
米镇始建于20世纪60年代末,城建一开始就按照市场规律来运作。首先由政府投资从农民手中将这一带的土地买下来,然后交给开发公司去建设。城镇初具规模后,地方发展部门将开发后的土地和房屋出售给公司或个人,收回国家投资。在过去6年里,米镇的房地产价格持续攀升,去年的升幅高达15%。目前85%以上的土地和房屋已经售出,米镇也因此从昔日的小村庄发展成为拥有20多万人口的经济重镇。
米镇毗邻高速公路,位于著名学府剑桥和牛津之间,有高速公路与伦敦相通。当地政府充分利用地理位置的优势,大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业。小城优越的地理位置和良好的现代化基础设施,吸引了众多公司来投资,仅外国公司就有300多家,其中美国100多家、日本60家,从而创造了大量就业机会。目前,该镇人口的失业率不到1