文档介绍：店铺开发手册
第一章
第二章
第三章商圈调查与分析立地评估与经营损益预估竞争店调查技巧
第一章商圈调查与分析
一、何谓商圈
顾客分布的区域范围。
(一)自然商圈和经营商圈
自然商圈:自然形成的商圈
经营商圈:以立地为中心,因为经营而形成的商圈
² 经营商圈范围
第一商圈:距离店铺最近且为50%顾客分布的范围,占营业额的65%~75%。
第二商圈:在第一商圈外围约拥有25%顾客分布的范围,占营业额的25%~30%。
第三商圈:在第二商圈外围约拥有15%顾客分布的范围,占营业额的3%~8%。
² 顾客来店所需时间在15分钟内(不论交通工具),才是有价值的商圈。
(二)商圈的形状
通常我们认为商圈是以立地为中心,等距离为半径的圆圈,而事实上,商圈的形状会变形,可能是带状,可能是椭圆,取决于立地周边的环境状况,如交通情况、竞争对手的分布等等。
(三)商圈的构成条件
能够满足周边居民的衣、食、住、行、娱乐等需求。
(四)商圈的选择是店铺开发的第一步
先设定商圈,然后在商圈内选择合适的立地。
二、何谓立地
预定店铺坐落的位置,包括楼层、临街环境、货物通道、停车场等。
三、商圈调查
(一)商圈调查项目
u 人口资料:人口数、户数、成长率、年龄层比率等
u 人口分布
u 街道格局形态与交通状况:如街道的宽度、高架桥、人行天桥等 u 市政建设、都市规划
u 商业规模与类型
u 同业态及相关行业分布情况
u 顾客消费水平与家庭所得
u 购物****性与消费动线
u 风土民情与生活模式
u 商品与价格
u 租金行情
u 未来发展与潜力
u 地区性法规
(二)商圈调查与评估12步骤
u 在大范围的行政区域内绕行1至3次(不同时段的绕行) u 收集区域内的各项统计资料
u 收集竞争同业的各项资料
u 进行区域内的面对面访谈
u 拟订市调计划
u 寻找可能设店的位置
u 架构出商圈范围
u 整理人口与家庭收支资料
u 执行散步逛街模式评估分析
u 不同方式之营业额评估法
u 归纳有利与不利因素
u 决策是否合于设店的经营目标
四、立地调查
需要调查的项目:
u 绘制商圈街道图
u 标示预定立地位置
u 标记顾客或住宅区分布与出入口
u 标示竞争店铺位置
u 标示人潮聚集位置与流动方向
u 统计住户数
u 统计人流量
u 统计车流量
五、如何取得与分析商圈立地的相关数据
(一)资料收集
u 人口资料(人口数、户数、成长率、年龄层比率) u 城市建设计划图
u 竞争店资料 u 大型店开店计划 u 家庭收支与消费水准
(二)实地勘察 u 观察
u 记录
u 照相
u 摄影
u 测量
(三)访问调查 u 人口分布 u 人潮流向 u 竞争店调查 u 顾客访问
u 业态业种统计调查
(四)商圈图绘制 u 住宅区分布图 u 户数分布
u 人潮聚集点标示 u 竞争店分布 u 业态业种分布图 u 都市计划图
u 地形与公共设施分布图
六、立地寻找的要领
(一)寻找途径
u 实地寻找
u 租赁广告
u 推荐介绍
u 询问打探
(二)取得要领
u 寻
u 探
u 抢
u 挖
u 切
七、优良的立地
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