文档介绍：谨呈:
合景泰富千灯项目营销探讨
本报告是从推广定位出发,实现整体营销策略的载体;
由于时间仓促,本此仅就项目定位及营销部分的思路进行的梳理,详细的营销推广可以在详细沟通和深入研究后继续细化。
项目定位
营销策略
地理位置:昆山千灯沿沪产业园,距上海市中心约35公里,距昆山市区约15公里;
经济技术指标:占地平73580米,总建筑面积190,168平米,;绿地率47%,建筑密度17%
目标客户定位
客户分析
市场主力客户群
新上海人;
部分上海本地二次置业客户,包括养老客户
千灯及周边镇区企业中高层;
市场去化速度
每周销售3-4套;
置业目的
自住为主;
汉城国际、佑林泰极
主力客户群特征
上海白领,有车,讲究生活品质
主力客户群区域
青浦、闵行等区域
上海本地人及新上海人;
韩国人和朝鲜族人;
千灯及周边镇区客户;
苏州投资客;
客户分析
客户群变化趋势
一期
新上海人;
部分上海本地二次置业客户,包括养老客户
千灯及周边镇区企业中高层;
二期
投资为主
自住为主
投资客户对中等面积户型和小
面积户型需求比较均衡;
自住客户需求基本以两房的小面积
为主,对总价比较敏感;上海二次
置业客户需求中等面积的户型
客户分析
为了彻底摸清楚项目客户群,进行了全面的客户访谈
千灯本地客户调研(深度访谈样板10个)
上海到千灯置业客户调研(深度访谈样板10个)
苏州客户调研(深度访谈样板10个)
在千灯工作管理层客户调研(深度访谈样板8个)
类别
详细描述
客户区域
千灯本地居民,周边原住民
客户职业
周边富裕原住民生意人
青睐户型
130平米左右三房,160平米左右四房
承受单价/总价
意向单价3500-4500元/平米,总价35-45万元
客户抗性
高层单位,购物和生活不方便,不过有车可以适当解决,已经有了动迁房,部分客户在昆山购买了房子。
千灯本地片区客户:价格高,对高层抗性,住房需求得到了满足
客户分析
启示
千灯本地片区客源不能满足项目需求,必须向外扩张。
本地客户为非项目目标客户
类别
详细描述
客户区域
千灯及附近区域
客户职业
千灯及附近区域上班的企业中高层、白领
置业原因
工作方便,追求舒适环境以及价格合理。
青睐户型
80-120平米两房、三房。
承受单价/总价
单价3500-4000元/平米,总价30万元左右
片区印象
环境好,交通也方便,规划新的镇中心。
千灯上班的企业中高层:对片区感兴趣,价格合适就会购买
片区内客户对项目地段和环境很认同。
对价格有担心。
启示
对区域内加强项目信息渗透。
强调片区绝版价值。
客户分析