文档介绍：附件:周庄典型项目分析
·盛世明珠苑
案名
盛世明珠苑
售楼处
周庄淀南路509号
投资兴建
江苏中华多宝集团有限公司
工地位置
周庄淀南路509号
电话
0512--
57218956
57056066
企划销售
上海泛城房产昆山有限公司
主力总价
100万/联排
180万/独幢
建筑设计
美国F+A建筑事务所
可售总价
3400万
公开日期
2004--8-1
规划用途
别墅
规划户数
180套
交房日期
2005-12—1
(一期)
基地面积
80040㎡
可售户数
30套
工程进度
现房
销售面积
㎡
售出户数
150套
建筑楼层
5层
销售率
84%
规划面积
付款折扣
一次
无
主力面积
联170(加送130㎡)
独215㎡
分期
无
平均单价
5500
银贷
无
车位单价
含在房价里
特别付款
无
单价范围
5500-6200
调查日期
2007-09-26
一、环境分析
本案位于周庄淀南路509号,,绿化率占45%.小区周边配套:
东面:财富周庄(周庄目前唯一大型购物广场);周庄景区;云海度假山庄;周庄人民医院
西面:与占地100公顷的光明高尔夫隔河相临
北面:与周庄镇政府隔街相望
南面:临10000多亩的白蚬湖,与淀山湖相通
农贸市场、汽车站离本案880米
二、规划分析
该小区紧邻白蚬湖,位置独特、风景优美,地处白蚬湖风景区。
联排超值空间,买170M2送130M2,,,由于建筑物的抬高设计,地面上的第一层为地下室,属免费赠送;另赠送超值夹层空间。
独栋别墅都沿湖而立,215M2稀有小户型,占地约400M2,赠送私家花园,全部集中与南面,留有游艇码头用地,业主可自行申请。联排、独栋卧室都属套间,更能体会别墅带来的惬意生活。
小区内特意挖了人工河道,将白蚬湖水引入小区内
面积配比表:
户型
面积(㎡)
户数(户)
比例
联排
170(+130)
156
87%
独幢
215
24
13%
三、价格分析
项目为均价为5500元/㎡现房销售,与周边同比楼盘对比,其销售价格略低于市场价格,目前为其项目的滞销期(项目长时间滞销),其销售价格应当会有相应的优惠。
四、建材分析
结构:砖混结构
外墙:涂料局部面砖
内墙:混合砂浆粉刷
门窗:配备铝窗防盗门
厨房:预留上下水管道
卫生间:预留上下水总管道
供电:市政供电
供水:市政供水
五、去化分析
项目目前的销售率达到了84%左右,约销售了150套别墅,其中联排共156套,销售近130套;独幢共24套,销售近20套。就项目的三年的销售周期来看,这样的销售率并不高,去化速度也非常的慢(据项目销售员介绍,项目有停滞一年的销售历史,原因不详)。
六、客源分析
项目因位于中国第一古镇——周庄,故其消费群体的消费目的基本是以度假为主,投资为辅的。其中消费群体80%为上海人,20%为苏州本地公司企业老总。其年龄段在40-50岁之间,主力年龄段在40岁左右。
七、媒体分析
由于项目的特殊性(非普通住宅)——以度假为主的别墅,其消费群体的特殊性及受众区域的特殊性,所以基本项目的投放区域为上海区域,有别墅杂志、电视广告、网络及报纸等媒体形式针对于项目受众面的媒体投放,主要为网络与别墅杂志。媒体主诉求——周庄湖景、加州风情。
八、发展商分析
项目发展商主要是经营保健品为主的集团公司,企业实力一般,同样开发的还有与本项目在同一地块的盛景阁(酒店式公寓)项目。
九、销售分析
项目接待中心位置位于项目会所处,面积约100㎡的较为简陋。接待中心无沙盘模型,销售道具只有简单的四开楼书。接待人员不专业,在接待过程中较被动。但其态度很热情,给人印象较好。在长达40分钟的接待过程中无一组客户到场,现场气氛冷清。
十、利多利空
利多:1、位于白蚬湖风景区,风景优美
2、现房销售,即可入住
3、销售价格低于市场价,性价比高
4、周边车流量较少,噪音小,生活环境好。
利空:1、距离周庄镇中心较远,生活便利性欠缺
2、外立面非常传统,已过时
3、项目的营销周期过长,影响了项目回款;
4、发展商实力一般
·凌湖随园(一期)
案名
凌湖随园
售楼处
周庄全功路375号
投资兴建
吴建商品房开发有限公司
工地位置
昆山市周庄镇北市街139号
电话
0512-
57205666
57205888
企划销售
苏州新明阳投资顾问有限公司
主力总价
120万
建筑设计