2011年1月20日东原黄山大道东2011年营销初案.ppt

文档介绍：东原·黄山大道东2011年营销初案
2011年1月20日
前言
本案仅针对2号楼、5/6号楼2011年的推广进行阐述。
目录
一、市场及项目回顾
二、目标客群研究
三、项目营销总纲
四、营销执行计划
市场及项目回顾
市场回顾
项目回顾
小结
PART 1
市场回顾1
宏观市场,加息、提高准备金利率、房产税、房贷利率优惠取消……或许更大的楼市危机影响不了黄山项目,
但,
居安思危,适当谨慎是2011年项目营销策略的基调。
市场回顾2
新牌坊
冉家坝板块
加州电子校板块
宏观竞争格局界定:
新牌坊是项目外部竞争优势所在。
市场回顾3
微观竞争市场格局:本案竞争对手仅万科缇香郡。
本案
万科缇香郡
项目回顾1
项目核心价值梳理:
项目优于加州/电子校板块的片区规划和高纯度社会环境,优于冉家坝板块的区域成熟度——即新牌坊的区域优势,是其核心价值所在。
项目回顾2
后期房源梳理:
压轴之作——全景高层/洋房产品,真正的楼王。
高层方面,58/76/104户型各占1/3,结合前期销售情况,104户型是销售之压力所在。
洋房方面,69套,100平米以下24套,100—110平米38套,110以上跃层7套。适中的户型面积+区域稀缺性+较之于万科的规划优势,销售压力不大。
小结:
2011年的推广,需要我们解决以下几个问题:
1、偏年轻的项目形象如何与104户型、洋房产品客户群购房行为有效沟通的;
2、市场风险与如何展示项目压轴产品优势,并实现项目更高溢价的问题;
3、如何将高层、洋房推广进行有效衔接。