文档介绍：土地估价师考试辅导讲义
( 沈阳)
一、土地估价综合计算题
(一)土地估价综合计算概述
选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。
(二)土地估价方法组合
1、土地估价方法种类
(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。
2、土地估价方法组合类型及相互关系
(1) 组合类型
a、二种估价方法组合;b、三种估价方法组合。
(2)相互关系
a、并列关系;b、相含关系;c、并列+相含关系。
3、土地估价方法组合运用实例
(1)收益还原法+剩余法
某公司于2002年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2003年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2004年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:a、该大楼1-3层为商场,建筑面积为
3000平方米,4-5层为办公楼。b、大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
解题步骤:
A、用收益还原法测算房地产总价
●计算年出租总收入
在计算年出租总收入时,应明确:①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况;②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入;③对与出租收入有关的各项指标应用。
建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(平方米)
商场建筑面积=3000(平方米)
办公楼建筑面积=15000—3000=12000(平方米)
商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元)
办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700
(万元)
●计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)
年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)
年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)
年税金=年租金×12%=324(万元)
年折旧=建安造价÷47=4500÷47=(万元)
在这一步骤中需要注意,该房地产建成并投入经营使用的时间为2004年10月,此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年,故在2004年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年,虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年,但按照有关法律规定,实际建筑物的可使用年限为47年,并且整个建筑物投资比须在可使用期内全部收回。
年房地费用合计:270+216+9+324+=(万元)
●计算年房地纯收益
年纯收益=年出租总收入—年总费用=2700—=(万元)
●计算房地产总价
假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原率,n为使用年期。
P=a÷r[1—1/(1+r)n]
在本题中,还原率为综合还原率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为
50—3=47年,根据已知条件,有:P=÷10%×[1—1/(1+10%)47]=(万元)。
B应用剩余法计算地价
●计算总建筑成本
根据已知条件,项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元)。
●计算利息
在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设:地价为v,银行贷款利率为10%,则利息为:
v×[(1+10%)3—1]+4500×60%×[(1+10%)—1]+4500×40%×[(1+10%)—1]=++=+(万元)
在此应当注意,从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间,故地价计息周期为3年;而开发建设到完成是2年时间,其中第一年投入6