文档介绍：商业地产开发流程管控与工程管理高级研修班
主题:商业地产流程管控八大模块
主讲人:沈葵
时间:2011年4月8日上午
地点:华腾美居酒店创新一厅
速记提供:创世德速记(********** 010—89525068)
大家早上好!
非常高兴有机会到朱院长这个平台来和在座的各位同行就商业地产的一些管理心得做一些交流。就像朱院长所说,咱们这个行业本身其实很难说能够在学校里学到一套完整的知识体系,他们都在不断地实践中摸索,包括我本人和我所在的阳光新业公司。我们公司每年营业额住宅占大部分,但是实际上日常业务大量的重心还是在商业地产的开发,住宅和商业在同时开发,虽然每年营业额住宅多一些,实际上日常的业务量,包括我们认为自己在工作上遇到的难点、重点的工作其实都在商业,主要是社区型商业购物中心。
这几年为什么会转到商业呢?也是从三年多以前确定了这个战略方向,公司原来都是搞住宅开发,主要是在北京、环渤海,现在在全国很多城市都有开发。主要和我们公司的发展战略、地产行业的形势,我们大股东是新加坡的基金公司,他们更多的希望做商业地产开发,做持有型物业能够带来更稳定的收益。我们原来是住宅开发的思维,现在逐渐在向商业学****和转化,在学****和转化过程当中,包括工程的管理、设计管理、经营管理,整个公司内部的治理结构到外部资源的整合都在做转变,今天就在这里跟大家做一个交流。
引言对商业地产工程管理的理解
第一部分质量、进度与成本管理
第二部分供方、采购与合约管理
这些内容我看了一下,结合九大模块的重点,我把它分成了两大部分,第一部分就是质量、进度与成本管理;大家一看就是工程管理的老三样;第二部分是供方、采购与合约管理。
我为什么分成这两部分?其实是基于这样一种思想,就是作为房地产开发企业的管理,内部管理靠流程,外部管理靠合约。所以第一部分基本上是讲内部怎么管理,怎么控制进度、控制成本、控制质量,其实更多是靠流程和内部管控机制和体系,当然包括具体的操作方法。第二部分,作为商业地产来说,这种资源整合的力度和难度更大,我们的供方管理、采购过程、合约管理就是对外管理的过程,是资源整合的过程,最后会落实到合约的管理。
另外,由于个人本身的认识有限,在座的学员背景不一样,有些公司是从住宅转过来做商业,也有可能一开始就做商业地产,那么大家可能对在这个平台中要交流的内容有各自的期望和要求,我现在也很难把握我所讲的内容深度和速度是不是适应每一个学员,所以在讲课的过程当中休息的时间大家有什么意见和建议提出来,我们可以及时地做调整,尽最大可能满足大家的需要。
引言对商业地产工程管理的理解
一般来说,我们工程管理其实在整个这个项目管理里面要知道工程管理是干什么的,其实工程管理是一个制造过程,但是和开发、经营的关系是非常密切的,经过这么多年的房地产实践相信大家都有概念了,我们盖房子不是为了把房子盖出来,我们开发是为了经营销售,当然现在商业不是销售是经营。
1、制造、开发与经营的关系,工程就是制造/产品实现的环节,要满足项目开发的意图。
2、在项目管理当中的作用,要实现项目管理的目标,项目开发角度与工程角度的质量、进度及成本目标。
从开发角度我们讲的质量其实量的是产品品质,最后开发出来的是一个产品,不是开发出一个工程。其中我们的施工工艺质量是工程关注的,它只是其中一个部分,是比较局限的。当然,它是构成了产品品质的一部分,所以这里面讲的是两个角度,一个是开发角度,一个是工程角度的质量。
开发节奏要和经营结合起来,和投融资,年度经营目标和公司长远经营目标结合起来。所以实际上站在开发角度我们开发进度是开发节奏的管理,还有施工进度管理。站在开发的角度我们不是在讲成本,是在讲投资,房地产本身就是一项投资行为,房地产行业是一个金融行业。在国外很多学科的设置里面是划入到金融和投融资这一类行业里面,所以我们讲的所谓的成本管理,如果站在开发商,甚至是投资商的角度来看,它就是一个项目投资管理,我要的是投入产出比,也解决我们说的性价比。而站在工程的角度讲的成本就比较局限了,纯粹看工程建造这一块儿的花费,就是造价。这是我们对质量、进度、成本的内含理解和项目之间的关系。
对商业地产及其特点的理解:
1、什么叫商业地产:从物业功能类型或经营方式区分
大家的理解各有不同,我从两个角度去看,一是从物业类型,酒店、写字楼、商场等等这一类都叫商业,还有一种未必从功能角度区分,可能从经营方式区分,虽然我可能开发的是住宅性质,但是我不卖作为公寓出租能不能也叫商业地产呢?所以,这是从经营的角度去区分,为什么?就是你的销售型物业和持有型物业经营方式不一样,对工程管理的思路和对质量、进度、成本的要求都会不一样。所以,具体怎么去理解,其实我也没看到具体的