文档介绍：潍坊银河国际花园A区 投标报告
谨呈:山东科润房地产开发有限公司
:
山东力天房地产营销策划有限公司
力天的使命
通过专业的操盘团队帮助开发商规避竞争风险
争取最大的赢利机会;
通过规范的服务体系树立开发商良好企业形象,
达到双方合作圆满成功。
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报告结构
推广构思
定位及产品优化建议
营销节点划分
项目属性界定
项目核心问题
客户分析
市场分析
目标与约束条件
力天优势及合作方式
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开发商的目标是通过本项目要实现的宏观愿景;
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
把握项目所处市场环境,正确树立项目形象,合理的进行产品规划设计,努力实现利润最大化;
通过本项目的成功开发,进一步树立开发企业的品牌形象,为公司的可持续发展奠定基础;
在保证开发企业收益的前提下,加快销售速度,最低限度的降低开发风险;
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开发背景、项目概况及约束条件
开发背景
银河花园社区地处的潍坊潍城区,是新区建设的形象工程和重点工程,科润房产所承载着不紧紧是一个开发项目,而是新区建设的历史使命。
项目概况
项目名称:银河国际花园A区
项目位置:潍城市潍城新区政务中心西邻,典型的郊区物业;
建筑面积:㎡。
销售面积:约20万㎡,标准住宅1126套,㎡;㎡;车库约120个。
施工时间:2009年9月份开工建设。
区域城市化滞后,有巨大市场空间;
消费者购房理性化程度较大,市场引导空间较大。
潍坊市场房地产竞争格局清晰,产品升级换代较快,品质要求较高,好的产品将是占领市场的重要条件之一。
项目地处不成熟区域,周边多以商业市场居多。
项目条件
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推广构思
定位及产品优化建议
营销节点划分
项目属性界定
项目核心问题
客户分析
市场分析
目标与约束条件
力天优势及合作方式
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潍坊市“四大板块”
城市属性
经济板块划分
中部服务业繁荣完善城市功能;
中心城区已成为集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。
东部高新技术舞动产业龙头;
东部已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群,主要经济指标去年增幅居全国第2位,排名也由第48位上升到第23位。
西部物流打通城市血脉;
西部正在隆起现代物流业的高地:以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成,豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业,这里将成为全省乃至全国的综合性物流枢纽。
北部沿海制造业拓展城市空间。
北部沿海地理区位、自然资源、土地后备、产业基础等优势明显。
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重点发展物流业,努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点
重点发展先进制造业,承担起全市经济发展重头戏任务
重点发展高新技术产业,形成高新技术发展的高地和一流平台
重点发展服务业,满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要
南部山区经济带为重点保护区域,控制重化工业向南扩张,实施保护性开发,发展特色、生态农业和轻型工业,做大做强生态旅游业
本项目位于中心城区、东部高新技术开发区和南部山区控制区三角地带,受中心成熟配套的影响,也可尽享南部生态环境。
“东扩西延、南控北展”的发展战略展
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项目所在片区——新城开发区,配套缺乏
片区印象
项目地处潍城经济开发区,建设中的鲁东物流中心;
周边建筑物有限,目前主要以村民自建的平房及沿309国道的几处商业为主;
片区内生活配套尚未成熟,例如中小型超市;
道路状况差除309国道状况良好外,其余道路均为沙石路,质量较差,公交设施缺乏。
城市印象
潍坊市中心城区,山东半岛重要的交通枢纽;
潍城山东半岛重要的物资集散地;
自然气候属暖温带东部季风区,气候温和,四季分明,雨量集中,雨热同季
省级历史文化名城,文化底蕴浓厚。
片区属性
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位于物流区域,具备景观资源
地块属性
对本项目的价值点界定
城市层级
潍坊市中心区,经济状况良好
区域层级
新兴经济开发区,物流中心
周边主要以原住居民、私营业主为主
地块层级
经济指标
社区规模大、符合业态、品质感强、升值前景良好
商业配套
大型物流中心,少量医院、学校,基本生活配套缺乏
交通状况
距离中心城区8公里,交通状况一般
景观资源
A组团东侧沿大圩河,改造后具备一定的景观优势
地形地貌
内部地势正处于平整阶段
项目属性
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