文档介绍：物业法规案例分析
本组成员:
劳振东
覃秋金
麦少谦
汪俊玲
廖添兴
案例一
2007年X月某小区物业管理公司贴出通知,让小区内没有固定车位有车的业主认购小区内的停车位(50元/月)。由于所规划车位不能满足需要,物业公司又在小区道路一侧扩充出一部分车位。物业公司并声明在X月X日之后,如无车卡(购买车位时发送)的车辆禁止驶入小区。此通知在小区居民中引发强烈争议。请分析在此案例中物业管理公司的做法是否合理,你认为该如何处理?
案例分析:
1、物业管理公司应具备停车场管理收费许可证,(没有属于滥收费可以投诉)。2、物权法,规定小区内居民楼四周的停车位产权归楼内居民所有(可查物权法)。3、物业管理公司管理车辆,如:停车秩序,乱停乱放,阻碍本小区的交通,和消防通道的占用等是物业管理公司应尽的责任,但是无权禁止本小区业主的车辆进入本小区。4、就小区车位紧张,如何管理解决也可以通过业主委员会,听取业主的意见,拿出更好的解决方案。
案例二
某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前,其物业管理者利达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉。认为601单元在下雨时,屋顶漏水是物业管理公司对房屋维修养护,管理不当所致,要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。请分析,物业管理公司是否应负责维修,并给予601单元业主一定的经济赔偿?
案例分析:
1. 屋顶漏水的问题可能是由于建设施工单位的施工质量问题造成的,也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任,必须先进行技术的鉴定。
2. 如果是由于建设施工单位的施工质量不合格造成的,因其尚在5年保修期内,所以应由建设施工单位承担保修责任,物业管理公司不须为此承担责任,但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
3. 如果是物业管理公司在房屋维修,养护管理工作中失职造成的问题,物业管理公司应承担责任。
案例三
2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
案例分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。
案例四
某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后,发现家中积满了污水,经查是因为该门栋下水道倒灌所致。谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由,要求物业管理公司给予损失赔偿,但物业管理公司称下水管道是通畅的,不应该负管理责任,因此拒绝赔偿。
问:本案中物业管理公司是否应承担责任?为什么?
案例分析:本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。在物业管理关系的当事人中,对管理商或开发商将更多的适用无过错责任。物业管理是一种服务,严格的讲也是一种产品,因服务质量的瑕疵引起的后果,即使不存在故意或过错。物业管理公司或开发商也要承担相应责任,然后再通过有关途径明确。因此,本案中的物业管理公司是不能够免责的,他们应该先对业主谢先生承担责任。
案例五
上海某小区成立了业主委员会。业主委员会主任李某认为,本小区的物业面积不大,如请物业管理公司进行管理,开销太大,不如自行直接聘用退休工人任保洁,保安,保修工作。
问:业主委员会自治管理是否就是自行管理?