文档介绍：房地产虚拟资产特性的理论和实证分析
2006年第2期总第255期
当代财经 CONTEMPORARY FINANCE & ECONOMICS
,2006 Serial
房地产虚拟资产特性的理论和实证分析
李
摘
杰 1a,王
千 1b
300071)
(南开大学 a. 经济研究所;b. 经济学系,天津
要:从虚拟经济的行为基础———资本化定价方式入手,对房地产的虚拟资产的性质进行深入剖析。研
究房产和地产二者各自的虚拟性,然后加以汇总得出一个关于房地产虚拟性的基本结论:房地产是除金融资产以外的另一种典型的虚拟资产,其虚拟性介于一般商品和金融资产之间。文章同时指出,正是房地产的虚拟资产性质特性使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带。在一定意义上,房地产对宏观经济的运行具有稳定作用。关键词:房地产;房产;地产;虚拟资产中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1005- 0892 (2006) 02- 0082- 05
一、导言房地产是实物资产还是虚拟资产?经济学家对此问题众说纷纭,莫衷一是。在传统经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产。土地和建筑其上的房屋被认为是最真实的物质财富形式,而且是创造和形成其他财富的必备要素。但是在解释诸如房地产泡沫等经济现象时,他们又把泡沫产生的根源归因于地产所具有的虚拟性。这就造成了其前后矛盾的说法。如何解决这一矛盾?我们认为必须换一种思路来进行思考,虚拟经济就是其中之一。在现代经济中,随着经济的虚拟化,资本化定价方式越来越泛化①,整个经济系统的虚拟性质凸显,虚拟经济理论顺势而生。虚拟经济研究的意义在于解释当代经济虚拟化后的经济运行方式、特征和虚拟经济与实体经济的关系,从而为经济的增长方式、系统风
险、经济稳定及政府监管等提供理论依据。如果从定价方式的角度来看,即使是狭义的虚拟经济的定义也
[1] 要包括房地产。对作为虚拟经济重要组成部分的房地
意义。二、理论分析—资本化定价方式( 一虚拟经济的行为基础——) 定价方式大致可以分为两类:成本定价和资本化定价。长期以来,以成本为基础的定价在理论研究中占据中心地位。然而,随着经济虚拟化的程度日益加深,资本化定价方式越来越泛化。虚拟经济是以资本化定价方式为基础的一套特殊的价值体系,简单地说, 虚拟经济的核心关系就是资产的成本相对于其价格可以忽略不计,或者说其价格决定已经远远脱离其成本运行的价值关系。从定价方式的角度来看,房地产是虚拟资产。( 二房地产的价格决定于房地产的虚拟性) 资本化定价方式对于阐明虚拟经济的概念具有重要的意义,而土地是最早采用资本化方式进行定价的资产。早在 19 世纪人们就意识到,拥有土地的所有权相当于持有一笔收入固定的永久债券,土地的价格应当与该片土地未来产生的地租收入现值之和相等。实际上,在现代的房地产投资与融资实务中,根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法”仍是“决定房地产投资的最主要的估价方式,只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素,以求达到更好的预测
[2] 效果。
产的深入研究关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定。这是因为:目前,世界大多数国家的房地产市场发展迅速,房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势,房地产也已经成为国民经济的支柱产业