文档介绍：信心之旅
楔子
本报告在总结08年基础上,从销售、招商、后期经营三位一体进行系统思考的09年整合营销报告,三方缺一不可
目录
项目现状分析
项目销售所面临的前提和困境
09年营销目标及策略分析
09年度营销执行
08年回顾及09年预测
营销所需配合工作内容
09年成都商业发展趋势分析(一)
09年商业地产的形势不容乐观
目前近年来成都的商业地产存量持续增长,08年的存量达到了顶峰,09年还将陆续推出新商业,体量将进一步扩大;
而受金融危机影响,成都零售业也受到一定程度影响,多数商业营业状况不如前几年,势必影响租金和其扩张的步伐;
成都商业基本上是投资市场,受金融危机影响,投资客为规避风险,选择商业将更加谨慎或暂停投资等待时机;
09年社区型商业将受到严峻考验,商业热点将逐步回归到市中心商业;
由于投资客的谨慎,投资客只愿意选择位置好、人流量、风险性较小的商业,而社区型商业成熟度相对较差,要经历从“生”到“熟”的过程,投资风险较大,社区商业将面临严峻考验;
市中心商业十分繁华和成熟,交通便利,人流量能够得到充分的保障,只要项目定位得当销售或招商相对社区型商业较好(如:潮流广场),且市中心大量的优质商业将动工,商业将逐步回归到市中心。
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09年成都商业发展趋势分析(二)
09年成都优质型商业和旅游娱乐型项目将增多。
由于受金融危机影响,品质型商业具有较高的风险抵御能力,这部分商业将逐步面向市场;
成都城市人口较大,消费较大,且成都人喜爱消费,对这些消费物业的需求还在。
09年社区商业将进入调整阶段,在经营模式方面将可能会发生转变,自持物业将进一步增加;
受经济影响,成都的社区型商业出现供大于求的状况,市场更加严峻,这对开发商的要求较高,不再是“卖脱了事”,而需要开发商具有一定的经营经验;
自持经营型的商业比例还将进一步上升。
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商业市场总结
在08年商业供大于求,成交量大幅度下降;
07~08年社区型商业发展迅速,社区型商业不断升级,成都商业主要是以社区型商业为主,而城市中心区域商业发展较为缓慢;
虽然08年末出现了商业热,但09年商业市场不会延续这种热度,这种现象仅是昙花一现;
09年社区型商业可能比08年销售销售速度有慢。 09年品牌发展商的城市级商业将唱主角戏,市中心的商业将升级,成为成都商业地产冬天的一把火;
09年成都商业将迎来“综合体时代”,城市商业将面全升级,拉动城市商业品质;
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目录
项目销售所面临的前提和困境
项目现状分析
09年营销目标及策略分析
09年度营销执行
08年回顾及09年预测
营销所需配合工作内容
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持续性品牌商家的引入
07年
09年以后
海豚体育、仙迹缘
安踏、361°、李宁
JOJO服饰、以纯
罗莎蛋糕、贵人鸟
08年
09年
乡村基、柔婷
爱莎贝尔、百度烤肉、
振兴天府茶楼
上岛咖啡
。。。。。。
品牌商家阵营
2F
3F
4F
1F
海豚体育
安踏
361°
以纯
贵人鸟
罗莎蛋糕
JOJO服饰
李宁
乡村基
百度烤肉
仙迹缘
柔婷
爱莎贝尔
上岛咖啡
振兴天府
通过招商或自营购买,已入住商家拥有一定规模,同时具备一定的品牌基础,但仍需要不断的提升其入住率和品牌号召力
2F
3F
4F
1F
大都汇品牌阵营业态分布(规划)
时尚餐饮
餐饮(待论证)、休闲
餐饮(待论证)、休闲
餐饮(待论证)、休闲
时尚百货
时尚百货
社区配套
社区配套
时尚餐饮
时尚休闲
时尚休闲
时尚休闲
时尚休闲
时尚休闲
时尚休闲
备注:
1、该业态规划的依据是现已入驻商家的基本情况与后期项目运营的整体考虑
2、C街的2—3F前期规划为餐饮,仍需09年2月根据与商家的深入沟通情况再作调整
09年推售产品分析
从栋数来看,A栋将是我们09年推售的重点区域
从楼层来看,3F将是我们09年推售的重点楼层
从总价和面积交叉分析来看,200万-299万是我们09年推售的重点,400万以上的商铺次之。
商铺
车位
车位的销售原则:1F、2F均可销售