文档介绍：大连旅顺区郭水路项目定位与物业发展建议
项目顾问工作阶段划分
2006/3/16
2006/4/1
工作
成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
与客户沟通深化研究
项目发展战略
项目所在区域价值定位
项目定位
城市规划及其他项目背景研究
类似区域发展案例借鉴
相关项目案例借鉴
项目所在区域市场竞争研究
第二阶段(中期)
项目发展战略与整体定位
第一阶段
项目市场调研
项目初步定位
城市房地产市场分析
相关物业市场分析
客户分析
15个日历天
17个日历天
2006/4/18
12个日历天
第三阶段(终期)
提交终稿
根据客户建议深化研究,完善报告
提交整体报告(终稿)
2006/4/30
在过去的半个月里,世联专案组进行了如下调研与研究工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目周边及地块勘察
旅顺口区宏观经济情况
旅顺口区城市发展现状
旅顺口区城市总体规划
旅顺口区房地产市场状况
项目和地区的背景分析
目标市场与客户的集中分析
规划设计建议
目标消费者深度访谈
地产专业人士访谈
销售人员访谈
亿达相关人士的访谈
旅顺口区周边竞争项目
宏观经济背景分析
城市规划影响探讨
城市经济构成分析
房地产市场特点分析
中高端购房人置业特点分析
区域竞争态势分析
本项目的客户定位
区域价值定位
项目竞争策略确定
产品定位研究
地形地貌状况
地块资源状况
物业发展建议
一、项目背景与项目界定
项目位于大连旅顺口区郭水路,距离大连市区45公里,约为40分钟车程,临近大连规划的高新产业带以及大学园区
本项目位置
交通通达性
行政区划上位于大连市旅顺口区。
距离大连市中心区约为45公里。
项目临近大连规划的高新产业发展带,以及大学园区。
目前项目可由高等级公路旅顺南路,中路,以及北路从三个方向进入大连市区,约为40分钟车程。
距离大学城塔河湾区域约为8公里,10分钟车程。
大学城
高新产业带
本项目近邻旅顺口新区政府,距离旅顺中心区约为6公里,约为10分钟车程
本项目
旅顺中心区
旅顺开发区
双岛新港
新区政府
本项目位置
项目地块位于旅顺口区郭水路,临近新区政府。
距离旅顺中心区约为6公里。
项目出于旅顺规划城市新区的核心地带。
交通通达性
项目紧邻着城市主干道郭水路,连接着到达大连的三条主干道,以及大学园区。
项目通过郭水路距离旅顺中心城区10分钟车程。
本项目地块位于郭水路南北两侧,旅顺新区政府东侧
郭水路
新区政府
森林公园
铁路生态防护林带
项目地块概述
地块经济指标
地块现状有村庄待拆迁。
项目分为南北两个地块,位于城市主干道郭水路两侧。
地块位于旅顺新区政府以及规划中的体育场东侧,南侧地块同时紧邻铁路生态防护林带以及旅顺森林公园。
地块走势北高南低,北部高差9米,南部高差3米。
规划体育场
项目地块总占地面积:118515平方米
其中北侧居住用地:43592平方米
商业用地:12943平方米
南侧居住用地:61980平方米
容积率:
回迁面积6万平方米,并以多层形式。
地块现状
新区政府
项目北侧地块西侧紧邻旅顺规划的体育场用地,与旅顺新区政府临近。
森林公园
项目南向地块西侧紧邻旅顺森林公园,具备优良的自然资源与景观资源。
高压线与铁路
项目南向地块南侧临近铁路线。
高压线从地块西南侧穿过,未来计划移出,但对项目景观有一定影响。
郭水路
城市主干道郭水路从两地块中闯过,路况较好,同时连接三条到达大连快速路。
分隔连个地块,使其相对分散。
村庄
项目地块现有村庄待拆迁,总建筑面积为3万平方米。
地块周边多为村庄,对项目形象有负面影响
项目资源评价
城市西拓,承接城市发展带来的人口转移。
紧临旅顺南路,未来将受到产业人口和产业辐射力
旅顺新区,较高增长潜力
项目临近森林公园,以及城市绿化带,具备较好的景观资源。
通过合理的规划,充分发挥地块高差的景观资源。
项目处于城市陌生区域,现有的城市配套较为匮乏,缺乏各种生活设施。
主价值点
景观资源
设施资源
地块资源
项目分为较为完整的两个地块,有利于对于商品与回迁住宅等进行单独区隔,相互独立,但影响商业设施资源的发挥。
随着项目的开发建设,周边规划道路的贯通,本项目两个地块都具备良好的通达性,以及展示性。
地块周边村庄在一定时期内影响本项目的形象。
项目开发目标
项目开发目标
实现预期利润:本项目的成功开发,实现4500元/平方米的市场较高销售价。
启动实现快速的现金回流:本项目今年7至8月开始进行销售,2007年整体销售率90%以上,实现快速现金流。