文档介绍：二期营销推广方案修改提报
2006年04月
理资讯网
报告摘要
第一部分:二期销售策略
第二部分:二期推广策略
第一部分销售策略
一、推盘节奏
二、价格策略
三、调价策略
1、2号地+5号地概述
本项目地块受三条高压线影响,且最终迁移高压
线时间未定,为确保二期的顺利开盘,伟业建议
二期整体推盘地块为2号地一期和5号地1期并实
行分段推盘策略。
2号地一期:共60栋
5号地一期:共78栋
推盘量共:138栋
一、推盘策略
5号地
推售范围
2号地
推售范围
2、地块分档前提
1、确保二期入住前高压线顺利迁移
2、高压线影响问题能够在购房合同中有所体现
一
档
三档
三档
四档
四档
五档
五档
二档
2#地块分档概述
户型
套数
户型比例
A-f类
15
%
A-b类
25
%
B-f类
9
%
B-b类
11
%
合计
60
2#技术指标
一档:远离高压线、紧邻地块景观大道
二档:临近一期成熟社区、会所,紧邻高压线
三档:位于地块最南端,项目主入口
四档:远离高压线、位于整个地块中心地带
五档:位于地块最北端,景观较差、远离会所
5#地块分档概述
户型
套数
户型比例
A-f类
38
%
A-b类
18
%
B-f类
10
%
B-b类
12
%
合计
78
5#技术指标
一档:远离高压线、紧邻地块中心花园
二档:临近园区主题会所,交通较为便利
三档:远离高压线、紧邻景观大道
四档:远离高压线、临近大户型园林效果良好
五档:各影响因素较为平均、效果一般
三档
一档
二档
五档
五档
一档
四档
2、推盘节奏--5#明推、2#潜销
2号地
5号地
两个地块同时推盘,各地块不同档位交叉结合
优劣搭配推售,主推5#,带动2#的销售
第一阶段:5#推盘量47套
2#推盘量20套
总计推盘量:67套
推盘区域
推盘区域
推盘区域
第二阶段:待销售50%
推售剩余户型
二、价格策略
1、二期定价原则

,平稳承接、有序涨浮

5. 对比本案各项指标及进行综合评估
2、二期定价方法
一期现状检视
一期定价回顾
二期经验借鉴
为保证销售速度及销售回款,致使部分户型(如A-f)定价偏低,二期应在小户型的定价上适当提高其单价
1、二期应根据景观、间距、安全性、噪音和花园的差异性因素来确定价
格,以便于后期相互挤压销售
2、二期应拉大不同档位的均价,并确定各类户型的销售目的,
例如一期:
A类:快速销售、聚拢人气
C类:提高利润空间,拉升产品档次
3、二期更应注重价格与折扣的灵活运用
4、小面积户型应适当提高单价,大面积户型可适当降低单价
市场惯性推导
一期均价
13500元/平方米
二期产品总均价14800元/平方米
上涨10%
地产项目中开发每期的正常价格涨幅为7%-10%,因本项目在中央别墅区市场中产品等综合因素的优势和项目的逐渐成熟及品牌与形象的逐步建立,本案二期价格定价上涨幅度不宜过低;但项目因二期地块高压线影响,使其不能按照正常开发顺序进行开发与销售,无疑是影响项目价格的因素之一,
因此鉴于市场、产品、后期品牌与形象等综合因素,建议本案二期价格在一期均价13500元/平米基础上上涨10%为最适合。