文档介绍：《城市房地产转让管理规定》(2001年8月25日修改版)——具体形式
第三条前款所称其他合法方式,主要包括下列行为: (一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的; (二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的; (三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的; (四)以房地产抵债的; (五)法律、法规规定的其他情形。
概念理解:
1、转让主体是房地产权利人
2、转让客体是房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权
3、转让意味着权属的完全转移
4、转让是要式行为
二、房地产转让的条件
1、转让双方必须具有合法资格
共有房屋产权纠纷
关先生通过中介购买了一套二手房,该二手房原来属于夫妻共同财产,两人离婚后,也没有进行变更。而业主在出售房屋时,只有男方的书面意见,女方未到现场签字。后来女方以此为由要求关先生退回其财产。
法律有规定,房屋属于夫妻或其他类型的共有财产,出售时也必须是共有人的书面意见,如果共有人中的某个人不同意或者没有书面意见,买卖就无法进行。但是,在司法实践中,一旦房屋办理了过户手续,或者已经交付并使用一定的时间,法院一般不会判令该转让行为无效。除非房屋还未办理过户手续和交付使用,在房屋共有人提出反对意见的情况下,法院可能判定该交易无效。
律师指点:
买方在签订买卖合同之前一定要查看房屋产权证原件,让全体产权人及其配偶在买卖合同上签名,防止合同部分无效。虽然房屋交易所并不要求产权人配偶签名,但配偶签名可以防止陷入不必要的纠纷。
2、转让客体必须符合法定要求
第十条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
《城市房地产转让管理规定》 允许房地产转让的条件——出让
A公司系正式注册成立的房地产开发公司,B公司不是房地产开发公司。1992年初,A公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的100亩土地使用权以每亩20万元的价格私下转让给B公司,但未办任何土地转让手续。同年11月,B公司将土地使用权转让金2000万元支付给A公司,A公司出具了发票,并协助B公司在土地主管部门取得了该100亩地的国有土地使用权。之后,B公司再未对该100亩土地进行投资开发建设。
1998年,该土地主管部门以B公司多年未对其使用的土地进行开发,长期空闲为由,依据国家有关土地管理法规的规定,收回了B公司对该100亩土地的使用权。1999年5月,B公司向法院提起诉讼,要求A公司返还土地使用权转让金2000万元。理由是:A公司没有取得该土地使用权的许可,该100亩土地使用权的转让合同无效。A公司认为,导致B公司土地使用权收回的原因是B公司未对合同标的进行必要核实,亦存在主观过错,应承担一定责任。