文档介绍：中国城市住房研究:现状与挑战
满燕云
北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任
北京大学教授
2009年10月22号
主要内容
一. 中国的住房制度改革
1949年以来不同时期的城市住房政策
政策执行时期
1949-1956 1956- 1977-1991 1992- 1998-
1976 1998
政策从住房私有化到公有化, 公有住房逐步私有化, 完善住房市场,
导向建立全面的社会主义福利建立城市住房市场建立住房保障体
住房分配制度系
主要限制和没收实现私有保有住房分实现公有建立完善住房金
政策私有租赁住租赁住房配制度,开住房大规融制度,例如按
房,建立公公有化, 始实验性房模私有化揭;建立针对中
有住房分配废除住房改低收入群体的住
制度市场房保障体系,建
立住房市场宏观
调控机制
来源: 王亚平,2009
住房改革的两个阶段
1998年以前–政府、个人共同负担
–出售公有住房
–建立住房公积金制度
–房租改革:公有住房租金提高
–住房维护与管理制度改革
1998年以后–完善市场化住房供给体系
–废除单位住房分配制度
–引入货币化补贴
–建设面向城市中低收入住户的社会住房
1998年后住房市场的发展
• 1998-2002: 住房市场形成与完善
• 2003-2004: 住房市场不断升温
• 2005-2007: 政府开始力图控制住房市场过热
• 2008-2009: 重新加大对住房市场支持力度
第二部分“中国城市住房的发展现状”将会从各个方面展
现中国住房市场发展的阶段性特征,包括住房投资、住房
建设、住房消费、房价变化等等。
1998年后低收入住房的政策演变
按收入分组的城市家庭
5 10 20 40 60 80 90 100
最低收入低收入中低收入中等收入中高收入高收入最高收入
1998 政策
廉租房(实物供给) 经济适用房商品房
2003 政策调整
廉租房
(以租金补贴为主) 经济适用房普通商品房豪华商品房
2007 政策调整
廉租房
经济适用房小户型商品房
(以租金补贴为主) 普通商品房豪华商品房
add housing difficulty requirement
实践中住房政策覆盖人群的夹心层
廉租房租金补贴经济适用房两限房小户型商品房普通商品房豪华商品房
2009-2011 的计划
廉租房(实物供给为主)
两限房小户型商品房普通商品房豪华商品房
经济适用房?
来源: 黄友琴,2009
二. 城市住房的发展现状
1. 城市住房的需求
2. 城市住房的供给
3. 城市住房的消费特征
1. 城市住房的需求
•城市人均住房面积随人均收入增加而增加
从1999年到2007年,
城镇居民人均可支配
%,
城市人均住房建筑面
%。
人均住房面积增速虽
然低于收入增速,但
整体趋势是相同的。
以1998年为基期,全国城市人均住房建筑面积和收入增长对比
•城市化带来了大量的住房需求
城镇人口的持续
增多带来了住房
的强大需求,但
住房供给的增长
率明显低于人口
增长率,反映了
供给的滞后性,
同时为后面的住
房问题埋下了隐
患。
以1998年为基期,全国城镇新建住房面积与人口增长对比
2. 城市住房的供给
•宏观背景:住房市场逐步市场化以及宏观
经济、城市化水平保持快速增长
• 1998年实施全面的住房制度改革之后,我
国住房市场保持快速发展
– 1999-2004,居住用地土地购置开发、住房投资建设以
及住房价格等均快速增长
– 2004年开始相继出台多项宏观调控政策,由于政策的
滞后性,2005--2006年前后增幅略有放缓
– 2007年之后,迅速恢复到2004年的增长速度并进入第
二轮快速增长阶段