文档介绍：华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告
2009年10月
谨呈:华润置地(上海)有限公司
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项目属性解读
项目价值点挖掘
整体定位突破之借鉴
产品定位及方案建议
方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
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本案
本项目位于松江泗泾板块内,该板块紧邻九亭板块,
北临机场,西接佘山国家旅游度假区,南望松江大学城,东连上海市区,是松江重点发展的中心镇
距上海市中心27公里
虹桥国际机场12公里
本项目
地处松江北部泗泾板块,虽受大佘山辐射,但自身缺乏一定的
自然资源基础,远离市中心,整体亦尚未形成高端居住区氛围
板块属性分析
区位属性
4
有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通,交通可达性好
区位属性
快速交通:经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。
轨道交通:地铁9号线已投入使用,本案临近泗泾站和佘山站两站,距离约在2-。
佘山别墅区
A9
A5
莘闵别墅区
A8
赵巷别墅区
徐泾别墅区
沪青平公路
沪松公路
泗泾站
佘山站
9号线
嘉松公路
莘砖公路
本案
泗泾板块
板块属性分析
5
古楼路北侧商业
古楼路
地块属性解析
中等规模体量,地块方正,周边水系资源丰富;
现有商业配套品质和档次较低,区域较为缺乏高端生活氛围
北侧润江商业配套档次较低,业种业态分布散乱
西侧紧邻古楼阁河
北侧古楼公路,路况尚好,但多有大中型货车经过
东侧紧邻巴张泾河
宗地
古楼阁河
巴张泾河
基地现状:内部平整
6
受地块条件限制,产品线选择受限较大,常规类小高层+低层
产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体
项目属性分析
地块经济指标分析
项目四至
东至巴张泾河,南至乡村道路,西至古楼阁河,北至鼓楼路
占地面积
容积率
不大于1
建筑密度
不大于20%
绿地率
不小于45%
建筑高度
不高于40米
建筑形态
不能做独栋、双拼别墅
项目要求
全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%
容积率
产品线
-
小高层
-
多层
-
叠墅
-
联体别墅
容积率要求下
可能的产品形态
泗泾站
泗泾古镇
本案
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常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现
本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级!
土地成本分析
楼板价约11500元/㎡
建筑、财务、营销等成本
合理利润率目标(25-30%)
本案整盘均价需达25000元/㎡以上
注:本案预计一年后入市,销售周期一年。
七宝板块
板块均价19024元/㎡
城花新园22605元/㎡
九亭板块
板块均价10801元/㎡
贝尚湾18969元/㎡
泗泾板块
板块均价9401元/㎡
菲诗爱伦16200元/㎡
新桥板块
板块均价12941元/㎡
绿洲香岛14803元/㎡
未来预期价格
①
②
公寓板块
七宝
九亭
新桥
泗泾
年均复合增长率
%
%
16%
%
9月常规公寓均价(元/㎡)
16582
9334
10362
8124
一年半后均价
(元/㎡)
19024
10801
12941
9401
标杆项目
城花新园
贝尚湾
绿洲香岛
菲诗爱伦
9月常规公寓均价(元/㎡)
19704
16395
11853
9170
一年半后均价
(元/㎡)
22605
18969
14803
16200(最新报价14000,以此计算)
9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度;
受与市区距离和配套影响,本案虽然可以树立板块标杆价格,但很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期。
项目属性分析
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立足地块之上,远眺天际线,我们在思考……
要实现项目产品突破和品质全面升级——
No1:充分挖掘项目自身及区域的价值点,借势而为,寻找产品突破方向!
No2:通过项目借鉴实现产品打造的突破,塑造自身产品价值树体系,实现高溢价目标!
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项目属性解读
项目价值点挖掘
整体定位突破之借鉴
产品定位及方案建议
方案下的项目经济测算
项目价值树体系梳理
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自身条件
区位条件
由自身地块条件寻找可以提升项目品质的价值点
规划借势
充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件
借势区域未来大规划,发掘提升区域及项目价值的利好条件
产业支撑
内部挖潜,论证区域是否存在一定客户支撑
市场条件
对各种物业的市场格局进行剖析,发现市场机会点及价格支