文档介绍：第五章房地产价格策略
第一节商品房价格构成及定价目标
一、商品房价格构成要素
开发成本
销售费用
税金
利润
二、定价目标
获取最高利润
取得预期收益率
保持价格稳定
应付或避免竞争
第二节定价方法
定价方法---企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
一、成本导向定价
成本加成定价方法
单位产品价格=单位产品成本*(1+加成率)
或为:单位产品成本*(1+加成率)/(1+税率)
目标收益定价法
售价=(总成本+目标利润)/预计销售量
目标利润=总投资额×目标投资利润率
售价加成定价法
单位产品售价=单位产品总成本/(1-加成率)
例1、某房地产企业开发某一楼盘,每平方米的开发成本为2000元,加成率为15%,则该楼盘每平方米售价:2000×(1十15%)=2300(元)
例2,某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发成本为4亿元,企业的目标收益率为成本利润率15%,问该小区的售价为多少?
解:目标利润=总成本×成本利润率
每平方米售价=(总成本+目标利润)/预计销售量
二(400000+400000×15%)/160000=2875(元)
例3,某楼盘的开发成本为每平方米2500元,加成率为20%,则该楼盘的售价为:
售价=2500/(1—20%)=3125(元)
二、需求导向定价
理解值定价法
区分需求定价法
三、竞争导向定价
随行就市定价法
追随领导者企业定价法
四、可比楼盘量化定价法
列出18个定级因素
定级因素权重确定
3、楼盘因素定级公式
P=∑W*Pi=W1F1十W2F2十W3F3十…+WnXn
式中,
p—总分(诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映);
n--楼盘定级因素的总数;
Wi——权重(某定级因素对楼盘优劣的影响度);
Fi------分值(某定级因素对片区内所表现出的优劣度)
4、建模计算
回归方程为:
Y=a+bX
Y--楼价
X--楼盘得分