文档介绍：翔球广场前期策划提案
2012年11月
集商业、住宅、建材商城、工业园、酒店于一体
今天提报, 我们需要解决的问题:
一、项目定位成什么样子?有何支撑?
二、项目怎样才能实现价值最大化?
利润最大化?
去化速度最大化?
传播形象最优化?
三、项目经营模式是什么?
如何实现产权、使用权、经营权的有效把控?
第一部分市场研究
项目印象一:仙桃经济呈稳步快速增长趋势 2011年完成地区生产总值(GDP),,经济总量继续位居全省县市之首,这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。
城市化水平
20
40
60
80
100
初级阶段
中级阶段
中上阶段
高级阶段
恩格尔
系数%
30
39
49
60
最富裕
小康
向小康过渡
温饱
绝对贫困
城市化水平
%
46%
85%
90%
人均GPD
(美元)
3896
3743
10314
>30000
第三产业
%
43%
75%
接近80%
恩格尔系数
31%
36%
33%
小于30%
类比城市
仙桃
中国
北京、上海
东京、纽约
城市背景:规划形成“一轴两片两心”,发展南城、城北两城区
商业中心
行政中心
体育中心
休闲中心
总体规划:以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向
发展现状:老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟,城西公共服务设施较多,城南发展城市新中心、政府南移等,城东居住氛围成熟
项目印象二:项目板块现阶段状况
内部条件:地势平坦、无拆迁风险
核心城区
仙桃总体市场:仙桃房地产市场正步入快速发展阶段
2010年仙桃人均GDP为24737元,折合3896美元,持续两位数增长,房地产市场正进入快速发展阶段。
2010年,,增速达到19%,房地产进入高速发展阶段。
根据相关理论和国际通用衡量标准判断,仙桃房地产市场正进入一个快速发展的阶段。
国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。
800-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
0-800美元
启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
大于8%
小于4%
4-5%
5-8%
宏观经济增长与房地产发展关系