文档介绍：【中海·钱塘山水】项目合约策划报告
【中海·钱塘山水】项目合约策划报告(200712修订版)
编制:蔡建章审核:李宏耕
签发:李宏耕编制日期:2007年12月17日
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【中海·钱塘山水】项目合约策划报告
【中海·钱塘山水】项目合约策划报告
一、项目概述
【中海〃钱塘山水】项目位于杭州市滨江区东信大道地块,总用地面积为47735 M2(),,拟建设销售面积12万平米的高档次住宅小区,住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。
整个项目分一期开发,计划于07年9月18日开工建设,09年12月25日竣工,总发展期约2年零3个月。项目目前已开工。
本项目属自有资金投资项目,建安费用初步估算为34932万元(含内配套),具体明细详见附件一。
二、合约策划综述
(一)目的
鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理
要求高,同时,该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目,如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理,是我们合约管理工作的重点和难点。为此,有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等,以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
(二)合约管理架构
为有效管理和控制成本,我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行
合约体系构架,总承包工程拟分为两个标段同步施工。
具体合约管理架构见图1:【中海〃钱塘山水】项目合约管理架构图。
(三)合约分判总体思路
为控制成本和施工管理,本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工,以及对指定专业分包商的照管(现场全面管理的责任);各专业分包需与我司及总包签订三方合同,明确相互关系和各自权利义务。
招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式(按相应模板),
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定标原则上采用最低价中标,确保最佳性价比。特殊项目(如政府电力配套等垄断性项目)可采用直接议价委托的方式。
对于已出图工程合约价款形式采用总价包干,对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。
具体而言,本项目拟进行以下专业分包:桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等;甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。
图1:【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图
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(四)标段划分
根据目前项目发展情况,考虑到施工管理和工期进度要求,我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理;专业上有具体要求不可分割的(如消防工程、弱电智能化工程),则统一为一个标段。
(五)时间节点控制思路
本项目工期较紧,对合约时间节点控制要求较高,同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此,本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点,根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前我们将与设计管理部、项目发展部等部门进行良好的沟通,对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理;在工作开展过程中,我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整,并严格执行;一旦出现部分工序的延误,我们将及时分析原因,寻找补救对策,确保合约管理工作不影响到整体项目发展。
(六)工程量清单编制原则
工程量清单原则上由我司自行编制,模式按照地产集团统一工程量清单模板进行;同时,考虑到杭州公司合约管理部目前的人手配置情况,为减少工程量计算失误概率,我们将采取两阶段招标方式,先通过回工程量的方式对5-8家投标单位的工程量进行比较复核,统一工程量后再进行报价。
(七)工程价款支付
本项目工程价款支付方式有两种:里程碑节点支付和按月完成量支付,原则上无预付款(除大型/大批定制货物或设备外)。里程碑节点支付方式适用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅1-2个月的工程;按月完成量支付方式适用于一般项目。
为了能够及时掌握建安成本实际变动情况,良好的控制建安成本,我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认,对变更价款原则上在三个月内审定,款项在审定后的次月中期付款中支付。
工程结算在无特殊情况下,总承包工程在具备结算条件后6个月内完成结算工作,一般专业分包工程在具备结算条件后2个月内完成结算工作。
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(八)销售卖场合约分判
为配合营销宣传和客户积累