文档介绍：房地产项目开发
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房地产开发的基本理念
房地产开发企业也是企业:
所有企业都遵循的基本理念:
生存——净现金流>0;
发展——利润>0;
效率和规模——资源利用率;
核心竞争优势——资源配置方式;
机会选择——利润率与风险;
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房地产开发基本理念——开发模式
以建造——销售为主的企业:(商品住宅、散售商业)
快速:争取最短的资金占用时间;
重视销售:加快回款;
规避风险:控制风险>利润;
以土地开发为主的企业:(一级开发)
重视规划:土地经营和城市经营带来增值;
重视政府:平衡利益,未来发展;
分散成本:多环节、多细节实现利润
以自持经营为主的企业:(商业、写字楼等)
重视运营:终端客户
重视资产价值增值:稳定增长>快速回报
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房地产开发的基本理念——普遍规律
资源整合:优化、配置、管控
寻找、发展、调整合适的、优质资源;
通过管理、支持、互助、互信,磨合最佳的合作方式;
共同发展、长期合作;
合作:优化、过程磨合
团队合作:最少的人、最优的组合——效率和风险;
合作伙伴:双赢、多赢,绝非你死我活;
竞争对手:成长的动力、参照的标准
核心竞争优势
发展趋势:行业、产业的未来,前瞻性,顺势而为;
优势资源:人员、经验、资源,充分挖掘;
差异化:扬长避短、强化壁垒;
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房地产开发的运行规则——基本理念
对宏观环境的研判,选择投资时机和方向,决定了50%以上的收益和风险
前期策划(方案前)决定了80%以上的利润
施工图(施工前)决定了80%以上的成本
时间往往是最大的风险,代价远远不止财务成本
对现金流的管理是项目总经理最核心的工作
最重要的成本控制工作是确定标准,不是确定价格
管控的目的是不违规和提高工作质量标准,不是替代一线工作
专业管控提供的专业建议,无法承担决策责任;决策者承担全部风险和决策责任
事前确定规则和标准,可以减少事后50%以上的协调工作
每次强迫合作单位接受不合理的条件时,自己往往已经或即将付出数倍的代价
对管理者而言,往往更希望工作顺利推动,除非他承担很大的成本责任
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房地产开发运行规则——管理和合作
沟通与协作
开发商的大部分工作是管理和沟通
专业性体现在提供标准和督促实现
房地产开发事事相关、环环相扣,不可能一个人包打天下
了解自身工作对团队工作整体的影响也是本职工作的一部分
每个人都是项目信息的提供者和使用者,每个人都应主动提供信息
团队内应有专人系统管理信息
不要以为别人都知道
不要舍不得提供信息和资源,信息在共享中会产生增值
每个人都希望在工作中成长,团队成长也是工作的重要目的
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房地产开发运行规则——管理和合作
平衡与取舍
每件事都是风险和效率的平衡,是成本、进度和质量的平衡
没有绝对正确的事,也没有完美无瑕的事
不同岗位、不同阶段有不同的标准
重要的是理解不同岗位、不同标准的原因,不是争吵什么标准正确
目标的变化必然带来标准的变化
团队工作时需要讨论和明确项目的目标和取舍标准
每个岗位面对的压力应该分担到所有团队成员
提供专业建议和决策建议是每个团队成员的责任
取舍是决策人的核心工作,需要明确的授权级别
执行是确保决策有效的关键
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房地产开发运行规则——管理和合作
计划协调
团队协作必须有计划
计划不是给领导看的,也不是领导制定的
对计划达成共识是实施的前提
计划协调不涉及行政级别,决策和风险承担才需要分级授权
计划应该分级、分阶段、滚动更新
比单项工作完成时间更重要的是各事项之间的逻辑关系
工作计划应该与资源计划(资金、人员、材料等)同步匹配
计划是回溯既往、总结经验、管理绩效的基本工具
计划及协调是全员工作,应该占10%的工作量
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