文档介绍：包头市场调研
国际金融文化中心
A、栋为公寓:
共200多套,已买1/3,面积集中在200平米以下,多为改善型需求客户
B栋未售
C栋为写字楼:
25层,20层以上整层销售,目前无人购买;
5-19层散卖,共计330套,除去5、10、11层全部以及8、9层大部分用于回迁户的约100套左右,共230套目前还剩余30多套,多为南向(钢铁大道方向,价格相对较高)
已购客户构成:
房企、银行、保险(回迁的)、外贸、矿业、培训教育机构等
A
B
c
国际金融文化中心:小结
已购买客户构成大多为改善型自用需求,投资型客户极少,受市场影响,观望情绪浓烈
项目定位包头市最高端的写字楼,明显差异于市场上的其他竞争产品,但产品形态,在一定程度上偏离了实际的市场需求
从十二五规划来看,包头未来的产业结构没有重大调整,未来仍以二产为主,第三产
业占比有所提升,得到不断优化,对高端写字楼的需求不足。
市场需求没有明显增长,随着第三产业的发展,需求升级是一种必然趋势,但市场供应过量,而产品创新不足,多数老化产品不能满足市场的新生需求,消化缓慢。
大多写字楼行业类别散乱(细分类别定位,能否有所突破? )
知名企业在包头的分支机构较少,包头写字楼的需求主体来自本地企业,租用面积多
在200平方米以下,承租能力较弱。
市场观望情绪浓重,部分有升级需求客户,承认项目的拔高定位,价格是核心抗因
入市时,包头市场上的企业多属创业型、成长型企业,
户型需求都以四五十平方的小户型为主
其中部分有升级需求的客户,是我们的潜在客户,
价格是核心抗因
国贸大厦
帝豪天下
帝豪大厦与国贸大厦:售罄(老旧存量写字楼)
凯旋-银河线:在售
产品面积45-88㎡,可根据办公需求购买多套打通,目前购买客户基本都是办公自用
价格8000-9000/ ㎡,产权70年,物业及水电收费按民用标准收费
小户型+灵活组合,给了客户更多选择性,70年产权及民用标准收费也极据诱惑力
这种产品设计对于很多中小型需求客户更有吸引力,贴合市场的实际需求
正翔国际:在售(疑似华美团队操作)
两栋写字楼,每层7梯10户,24层,5层裙楼,面积118-248 ㎡,均价10000,带1500 /㎡精装;
两栋公寓,每层6梯20户,23层,5层裙楼,面积32-106 ㎡,均价9000,带1000/㎡精装;
40年产权,
九星国际E世界:在售(位于九星数码商圈)
一栋写字楼,20层,1-4层商业裙楼,每层4梯11户,带精装,均价8000 /㎡,面积50-142 ㎡,70-80 ㎡为主力户型;
一栋公寓,22层,1-4层商业裙楼,每层4梯19户,带精装,均价7000-8000/㎡,面积21-80,以50 ㎡为主;
40年产权,地处包头数码商圈
市场总结: 写字楼市场的快速增长并非是由经济增长带来的需求推动,
而更多的是受地方政府的决策引导所致。
原有存量过大,但服务标准不达标,无法满足租户的升级需要
区位优势好,交通便捷,规模较小,租户附加值低
新增供应过量,但创新不足,没有质的提升,无法满足市场改善型需求
新品入市,要想实现真正的市场价值,必须提高认知度和统一标准化服务水平
探索品牌个性化写字楼经营模式,发挥其交通区位优势,改善环境和服务,进而获得市场的认可,实现市场价值。
差异化定位,提升高度,但不可生硬拔高,偏离市场需求
产品同质化严重,分布集中
三产业不发达,需求差异化,适度创新很重要