文档介绍：望城金星路板块别墅市场分析
湖南中原事业五部
区域核心竞争对手研究
界定条件
望城远郊
产品类似
推货时间
选取项目
金科·东方大院
和记黄埔·盈峰翠邸
中粮·北纬28度
中新·森林海
分析内容
推售情况
建筑园林
户型点评
个案总结
竞争项目圈定:目前项目核心竞争对象为东方大院、中新森林海、盈峰翠邸、北纬28度4个项目
本案
开发商
金科地产
地址
岳麓区尖山村
物业管理
金科物管
建筑类型
独栋、联排、洋房、小高
规划户数
2494套
占地(㎡)
31万㎡
建面(㎡)
41万㎡
容积率
绿化率
50%
开盘日期
2009年8月8日
配套
广场/游泳池/会所/商业
金科·东方大院
推售情况:目前二期240-350平联排在售,均价8000-9000元/平米; 三期137-277平洋房在售,均价6000元/平米
产品线规划
分六期开发:一期联排,二期临湖独栋和观湖联排,三期洋房和小高
去化速度
成交10套洋房,5套联排
(10月4日-10月24日)
户型
面积段
套数
价格
临湖独栋
500-1000
18
总价1200万起
联排
240-350
20
8000-9000
洋房
137-277
100
6000
园林是建筑的外立面,金科•东方大院,恪守金科严苟的5层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、360度择向定位标准,着力于每一处细节。
园林生态化:金科园林生态化标准——树比人多,林比房密,房隐林中。
七重绿化
大型乔木:以叶阔高大植物为主,如行道树、中心景观树、宅间树等。
小乔木:配合大型乔木,如景墙、窗前、水岸边等。
大型灌木:注重枝型和色彩,为视觉中心过渡段。
小型灌木:以常绿植物为主,为与地被植物过渡段。
悬挂植物:建筑栏杆上悬挂鲜艳花木,墙体上覆攀爬植物,增加建筑的生活情调。
草花带:视觉的吸引点,活跃心情,增加情趣。
亲地草坪:选用四季常绿视觉佳的高档次草坪。
建筑园林:建筑为传统中式院落风格;徽派精致园林,七重绿化
金科·东方大院
联排别墅:以观海组团为例
赠送面积近百平米的地下私人会所,可办产权。
。
每层均设卫生间,方便居家。
顶楼带阁楼
最大可利用面积超过1:1
缺点:一楼未设老人房
主要空间
面积参数(米)
面积(㎡)
层高(米)
负一层私家会所
*
—
负一层车库
*
—
首层客厅
*
前庭
——
21
——
后院
*
——
主卧
*
㎡
赠送面积
户型点评:以观海联排为例,地下室全赠送,可办产权。缺点是一楼未设老人房,给老年人居家带来不便
金科·东方大院
在规划上,东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源,营造纯粹的别墅生活空间;
在产品上,项目开辟最高性价比先河,赠送面积超过1:1,户型还设计有书房、更衣室等起居功能。
在园林上,金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底,七重绿化让金科东方大院园林生态化——树比房密,房在树中。
从营销策略方面来看,项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式,在优惠折扣上以付款方式折扣为主。
从物业管理方面来看,物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用,金科物业“锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。
个案小结:中式风格经典别墅项目,长沙高端别墅标杆项目
金科·东方大院
港资开发商不了解长沙市场,打造产品出现11-13联排,建筑密度大,如同平民窟排屋;
项目内部基本无景观打造,周边基本无配套,,不符合纯别墅社区的定位;
联排叠加产品开间短进深极长,非常拥挤;楼间距20余米,对视严重,完全没有私密性可言
项目对面为安置小区,周边农民房环绕,周边居住人口素质较低
个案小结:经济型低端别墅项目,所打造产品不适合长沙市场需求
和记黄埔·盈峰翠邸
占地面积
304000平方米
建筑面积
339000平方米
总套数
2268
容积率
绿化率
40%
建筑类型
联排、双拼、洋房、小高
开发商
湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司
物管
湖南嘉业物业管理有限公司
车位比
1286:2268
自身配套
双会所、人工湖
中新•森林海
推售情况:目前主打产品为240-280平联排,均价4100元/平米;
110-170平电梯洋房,均价5500元/平米
产品线规划
项目目前处于一期;