文档介绍：『渤海明珠』 营销策划方案 四方大泽(天津)房地产营销有限公司 2006年12月5日
目录
第一部分大泽看市场
一、天津房地产市场状况分析
二、区域市场分析
三、竞争楼盘分析
第二部分产品规划建议
第三部分项目定位
一、项目概况
二、项目定位
(一)市场分析总结
(二)项目SWOT分析
(三)项目定位问题
(四)项目定位(如何解决问题)
第四部分销售策略
一、销售总体策略
二、高档公寓销售策略
三、写字楼销售策略
(一)写字楼销售阶段
(二)写字楼销售方式
四、核心卖点的提炼
第五部分宣传推广策略及项目包装
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第一部分大泽看市场
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一、天津房地产市场状况分析
整体上2006年各政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳的,究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展态势。从2003年国务院18号文件出台以来,天津在加强宏观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施,包括增加经济适用房和普通商品房供应量,安排建设比例适当的社会保障性用房等,目前正在外环线周边规划一批新的居住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房价格有积极意义,是完全符合国家房地产宏观调控总体要求的,楼市过热的现象得到了一定的的抑制。以下将以2006年天津的房地产市场进行详细分析。(注:自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径,调整后口径包括期房和现房。本节涉及销售类指标增幅均只作参考)
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(一)市场综述
2006年1-8月份天津房地产市场保持了持续健康的发展。 1-,%,,;,%,;,%,。
1-,%;,%;商品房的销售均价为4391元/平方米,%,但与上月基本持平。从商品房基本面来看,1-8月天津房地产市场供应与需求均保持较快的增长速度,但受宏观调控的影响供应指标增幅有所回落,价格表现平稳。
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图1:
:2005-2006年房地产开发投资额与商品销售额(单位:亿元)
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:2005-2006年房地产新开工面积与同比增长(单位:亿元)
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图2:2005-2006年商品房销售面积(单位:万平方米)数据来源:国家统计局、CREIS
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(二)商品住宅市场
供应方面,2006年1-,%;,%;,%。销售方面,1-,%;,%。价格方面,1-8月份商品住宅的销售均价为4287元/平方米,%,增幅与上月持平。从商品住宅基本面来看,天津商品住宅市场供应及销售类指标保持平稳快速的增势,且供应的增长速度高于销售的增长速度。
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图3:2005-2006年商品住宅投资额与销售额(单位:亿元)数据来源:国家统计局、CREIS
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