文档介绍：滨江格林小镇二期高层定位和推广建议书 第一部分 市场分析一、区域市场状况分析 由于金地佳景花园二期,益智地产开发的御景花园,同顺地产开发的亲水嘉园的规划或面市,本项目的周边(府新街)的供应局面已经开始改变,本项目二期的介入也将面临这几个项目的强烈竞争。 区域市场内低档次的多层是主流产品,小高层及高层供应量逐步上升,客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 此前区域内缺乏小高层及高层类的产品,御景花园,亲水嘉园和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和亲水嘉园,御景花园谁可以成为府新街的首选楼盘,将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 附近楼盘规划多为多层,小高层,高层。产品同质化严重。尤其亲水嘉园的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比项目中脱颖而出就是我们要解决的问题。 目前周边的小高层及高层的均价在2400元/平米左右。明显高于该区域多层的销售均价,销售情况不是十分理想。销售价格制定的策略存在一些问题。整个市场以区域客占绝大数,房地产市场属于起步阶段。存在发展空间,但上浮趋势不够明显,一年中市场上涨在300元/㎡左右,还跟不上阳泉市区市场的涨幅。   区域市调的项目 1、项目名称 御景花园(益智地产开发) 位置 体育场和平定二中之间产品类型 高层、多层  主力面积 89—93㎡ 113——126㎡ 140㎡ 单价范围 1980-2300元/㎡(多层) 高层2280 元/㎡每层+40元 平均单价 2150元/㎡多层交房方式 毛坯现房 优惠方式购房赠送热水器、厨具 、柜式空调项目规划情况分析 供应量: 该项目规模较小 总建面积(㎡) 产品规划 多层,高层开盘时间 一期2009年。广告诉求重点:  诉求重点 构筑品质豪宅共享名流生活紧临学校、体育场社区配套相对完善,交通便捷,购物方便。  2、项目名称亲水嘉园(同顺地产开发)  位置府新街东侧县政府斜对面产品类型多层高层主力户型77—94㎡101—120㎡124—132㎡单价范围多层1650—1900元/㎡元/高层1850元/㎡起价1—5层每层加50元6层以上每层加100元平均价格多层1800元/㎡高层2400元/㎡交房方式 毛坯现房 优惠方式一次性付款优惠5%购房前10名送燃气接口费项目规划情况分析供应量:项目规划体量一般共9栋楼其中6栋多层3栋高层 总建面积(㎡) 50000产品规划 多层,小高层   诉求重点: 诉求重点 亲水嘉园引领人居按揭门槛低,可满足不同消费人群需求区位优势享受顶级建筑风范3、项目名称 金地佳景花园(金地地产开发)位置 府新街西侧产品类型 多层所剩面积 118㎡ 130㎡ 单价范围 1790-2000元/㎡(多层) 平均单价 1850元/㎡交房方式 毛坯现房 优惠方式无项目规划情况分析 供应量: 该项目体量较大 总建面积(㎡) 产品规划 多层开盘时间 一期2008年。广告诉求重点:  诉求重点 魅力聚焦理想之城  结论 1、项目所在区域目前的价格比较稳定。 2、市场高层的供应量在逐步提高,价格定位明显比多层要高。 3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中,以鲜明的个性(定位)脱颖而出。 4、其他有高层的竞争项目在入市后的产品、销售价格认可度,对于本项目的推出有很好的借鉴作用。 5、在诉求定位上竞争楼盘并没有非常创新的定位和概念提出。都是有开发商自行销售,销售水平和能力较差,且推广的手法相当简单。   要点:要想主导高层的市场,就必须有迎合主流市场需求的产品类型、合理的户型配比和定价、符合平定房地产市场的推广手法。二、项目SWOT分析 优势(S) ,容易产品塑造;总体规划好,产品类型齐全顾及面多,满足不同客层的消费需求。 ,出行方便,交通便捷。 ,开发经验丰富,拥有良好口碑。 ,小区环境塑造完美。 ,建筑质量优秀。 、主题广场设计增加项目的景观面,形成区域附近独特的优势。 。   劣势(W) ,公交线路较少,随着城市发展会逐步改善。 ,购物不便。 ,抗性较大。 ,销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。 ,消费者观念直接影响楼盘销售状况。 ,噪音影响小区环境。,影响口碑。 8售楼处视觉系统较陈旧,销售道具不完善。  O(机会) ,潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。 ,如亲水嘉园、御景花园等将会对高层建筑进行大力宣传,