文档介绍：房地产经营管理
沈阳建筑大学
管理学院
第三讲房地产投资分析
沈阳建筑大学
管理学院
刘宁
第一节基本概念
房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。
一、投资时机选择(when)
二、投资区位选择(where)
三、投资目标选择(what)
四、投资工具选择( how )
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第二节投资时机和区位
(一)考虑通货膨胀影响
蒜你狠豆你玩辣翻天
玉米疯姜你军糖高宗
苹什么油它去向钱葱
中国已经进入了全面的通货膨胀阶段
房地产投资是抵御通货膨胀有效工具
股票? 期货? 外汇?保险? 基金? 债券? 黄金? 古董?
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(二)考虑有效需求影响
城镇化水平不断提高
城镇内居住需求提高
城市间居民异地落户
居民间收入差距扩大
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(三)考虑生活需要影响
初次置业(年龄:20-30)
子女入托就学(年龄: 30-40)
改善住房条件(年龄: 40-50)
养老(年龄: 50以上)
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(四)考虑大区位影响
政府规划重点项目基础设施配套设施
沈阳地铁全运会沈抚同城沈西工业走廊
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(五)考虑小区位影响
平面布局住宅朝向
层数选择位置选择
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第三节投资目标与工具
(一)投资目标选择
(1)设计方案
进深开间
(2)围护结构
窗、墙、屋面
(3)承重结构
框架混凝土、砖混
(4)采暖方式
地热普通暖气地源热泵
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(二)决策工具选择
(1)资金的时间价值原理
现金流量图单利和复利计算资金时间价值换算
(2)财务决策工具
全部投资收益率自有资金收益率净现值财务内部收益率投资回收期
(3)风险决策工具
盈亏平衡点敏感性分析概率分析
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