文档介绍：17 国外物业管理
物业管理 17 国外物业管理
本章要点国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟,有许多先进经验值得学习和借鉴。本章介绍新加坡、英国、法国、德国、美国、日本的物业管理,以及国外物业管理的特点。
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新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。该局是负责实施政府建屋计划和统筹管理的职能部门,下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2至3个住宅小区。每个小区拥有4000~6000个住户,区办事处管理住宅一般为10000~15000套(户)。住宅区内成立管理委员会,由全体业主投票选出委员会成员。
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新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。早在1967年,新加坡就制定了“土地所有权法案”,之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度。物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。
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新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修也十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯必须保证性能良好,一旦电梯发生故障,5分钟内电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有“热线”电话,与各区办事处的保养组保持联系,为居民提供24小时服务。
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物业公司与管理委员会签订合同,合同一年一签。物业经理对管理委员会负责,接受管理委员会的指令。物业公司每年收取由业主分摊的管理费。
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英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。物业管理公司(机构)人员精干,效率高。英国的物业管理目前已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
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英国的物业管理服务项目多,内容广泛。包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
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物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。
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英国作为物业管理的诞生地,在物业管理上形成了自己的特定模式,其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解,除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。
英国还加强对物业管理的研究,成立了皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。
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