文档介绍：走在时尚的前沿
安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告
前言
一、引言
二、商业地产模式
三、商业地产运作及销售应把握的原则
四、案例分析
1、香港兰桂坊酒吧一条街
2、丽江四方街
3、福州中亭街
4、福州金融街万达商业步行街
五、项目商业街规化
1、商业街设计原则
2、商业业态设置
3、业态配比原则
4、重点业态设置
5、商业街策划内容
引言
商业地产究竟是什么?是吃、住、行、游、购、娱吗,是喝茶、聊天、购物吗?带着这个疑问,首先让我们感受一下国内外最出名的两个商业街的气氛,及福州市场商业案例分析用以寻找什么是商业,什么是我们安溪宝龙项目将表达的商业。
二、商业地产模式
商业地产目前存在的二种模式:
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以
后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的
是什么呢?目的是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本
市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通
常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲
的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,
融资不断的缩短,这是第一种模式。
第二种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的 部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层 销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖 给沃尔玛,一层销售价格通常是市场价的两到三倍,沃尔玛 主力店起了很重要的作用。这个作用称它为“拖”,为了沃尔 玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性 的作用。租售结合大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部 分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住 宅地产的开发模式和商业地产的开发模式区别。
三、商业地产运作及销售应把握的原则
(1)“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在
一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。
(2)在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。大多适用
于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。
在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域
大概租金,合同就可以鉴定了!
二、案例分析
1、香港兰桂坊酒吧一条街
(1)香港做为国际化都市,洋溢特有的欧陆风味和异国情调,被誉为香港特有的文化特区。
(2)特色:具有中西合璧的饮食消费文化,上海、广州和北京“兰桂坊”发展很好;“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌,而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。